小產(chǎn)權(quán)房屋在實踐中沒有受到市場的排斥，但是因為小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)所有證，所以只能依靠小產(chǎn)權(quán)房買賣合同約定當(dāng)事人雙方。一旦發(fā)生糾紛，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就顯得十分重要。下面。律霸為您詳細(xì)介紹相關(guān)內(nèi)容。

房屋漲價后，賣家起訴法院，企圖判令買賣合同無效，被法院駁回了請求。這是否小產(chǎn)權(quán)房交易已經(jīng)安全了?對此，南京知名房產(chǎn)律師、德本律師事務(wù)所房產(chǎn)部主任告訴記者，在現(xiàn)行法律不變的條件下，這樣的判例并不能全國推廣。

2010年1月8日，朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房，其與房東小雪簽訂了書面《房屋買賣協(xié)議》，1月5日，朱先生已經(jīng)交納了定金1萬元給小雪，合同簽訂當(dāng)天補齊了剩余44萬元房款。

然而好景不長，購買小產(chǎn)權(quán)房屋最常見的合同糾紛還是找上了朱先生。 2013年下半年，隨著北京房價的瘋長，朱先生購買的這套小產(chǎn)權(quán)房的售價也隨之飆升。在賣出房屋兩年多后，原房主小雪覺得之前的交易實在“太虧”，萌生了毀約的想法。經(jīng)過了解，她意識到自己賣出的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)行的法律并不保護這樣的交易。遂將朱先生告上法院，要求判定2010年1月8日與朱先生簽訂的《房屋買賣合同》無效。

受理此案的北京市門頭溝區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護。本案中，買賣雙方于2010年1月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。加之，雙方當(dāng)事人均明確在買賣訴爭房屋時，對于該房屋系小產(chǎn)權(quán)房的事實均知情，鑒于我國對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺，且雙方當(dāng)事人就訴爭房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理無明確預(yù)定，故法院對于原告要求確認(rèn)《房屋買賣合同》無效的訴訟請求，不予支持，駁回了原告小雪的訴訟請求。

這樣的判例，是否意味著以后買賣小產(chǎn)權(quán)房就安全了?

對此，德本律師事務(wù)所房產(chǎn)部律師表示，北京市門頭溝區(qū)法院該位辦案法官的法律觀點，在現(xiàn)有法律不變的情況下，并不能全國推廣。“現(xiàn)行法律不變的情況下，小產(chǎn)權(quán)買賣仍然是違法的。”事實上，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是否受法律保護的案例和討論，每年在中國都會發(fā)生很多，結(jié)果也各不相同，購房者有輸有贏。律師表示，某個法院某個案例的成功，并不意味著小產(chǎn)權(quán)房屋交易就安全了，購房者選擇這樣的房屋，仍然要謹(jǐn)慎。

【律師普法】你真的了解什么叫小產(chǎn)權(quán)房嗎?

說起小產(chǎn)權(quán)房，許多人的印象就是無產(chǎn)權(quán)、交易不安全。事實上，小產(chǎn)權(quán)房屋的定義并非如此簡單，律師認(rèn)為，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋：

第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是上述第三種，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。這種小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。

希望對您有所幫助。