首先，民事案件的原因主要是根據(jù)當(dāng)事人主張的民事法律關(guān)系的性質(zhì)來(lái)確定的。鑒于本案民事法律關(guān)系的復(fù)雜性，一小部分案由也是按照請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)或確認(rèn)訴訟、形成訴訟的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定的。同時(shí)，部分案由還包括爭(zhēng)議焦點(diǎn)、侵權(quán)主體和侵權(quán)方式等。民事訴訟事由是法定的，只有嚴(yán)格按照民事訴訟事由的規(guī)定才能確定，法官不得隨意變更。在實(shí)踐中，如果《訴因規(guī)定》中沒(méi)有相應(yīng)的訴因，則應(yīng)參照《訴因規(guī)定》選擇最相似的訴因。其次，安置房是解決被拆遷人的住房問(wèn)題。政府專門建造了具有社會(huì)保障性質(zhì)的房屋。由于這些房屋享受土地劃撥和收費(fèi)減免政策，與普通商品房相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。但它針對(duì)的是具體的購(gòu)房對(duì)象，限制了交易時(shí)間，即只有符合條件的才有購(gòu)房資格，一定年限后才能取得房產(chǎn)證。由于其價(jià)格的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，在實(shí)踐中，被拆遷人在取得相應(yīng)的安置房購(gòu)買權(quán)后，往往以買賣合同的形式轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人在取得相應(yīng)的權(quán)利或房屋后，又因政策原因再次轉(zhuǎn)讓，在一定期限內(nèi)不能辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的。

對(duì)此類案件的原因有兩種觀點(diǎn)，一種是屬于房屋買賣合同糾紛，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中當(dāng)事人的目的是通過(guò)對(duì)價(jià)取得房屋所有權(quán)。雖然不能辦理房產(chǎn)證，不能取得產(chǎn)權(quán)，但不影響民事法律關(guān)系的認(rèn)定；一種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。因?yàn)楸徊疬w人的安置人并沒(méi)有實(shí)際取得房屋，他只享有未來(lái)的一種權(quán)利。他實(shí)際轉(zhuǎn)讓的是一種對(duì)未來(lái)的期待利益，屬于一種權(quán)利轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，根據(jù)民事訴訟事由，房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付價(jià)款的合同。這里的房屋包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、農(nóng)村房屋等。債權(quán)轉(zhuǎn)讓，又稱債權(quán)轉(zhuǎn)讓，指在不改變合同權(quán)利義務(wù)的情況下，將合同當(dāng)事人享有的全部或部分債權(quán)通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給第三人。債權(quán)人與受讓人就原合同項(xiàng)下債權(quán)轉(zhuǎn)讓而訂立的合同。因此，糾紛的確定事由應(yīng)根據(jù)最終買受人的主張來(lái)確定，即當(dāng)最終買受人實(shí)際占有和使用該房屋并要求被拆遷人協(xié)助辦理相應(yīng)的權(quán)屬證明時(shí)，應(yīng)屬于房屋買賣合同；買受人最終沒(méi)有實(shí)際占有或者使用該房屋的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，并協(xié)助今后履行相應(yīng)的變更登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)視為債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。有人認(rèn)為最終買受人應(yīng)當(dāng)是原告，參與轉(zhuǎn)讓過(guò)程的其他當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是被告；也有人認(rèn)為最終買受人應(yīng)當(dāng)是原告，原出賣人應(yīng)當(dāng)是被告，參與轉(zhuǎn)讓過(guò)程的其他當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是第三人。筆者認(rèn)為，最終買受人作為原告，其正手作為被告，不存在任何爭(zhēng)議，如果將涉及轉(zhuǎn)讓的其他當(dāng)事人作為被告處理，就違反了合同相對(duì)性原則，在法律和司法解釋沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，法院不應(yīng)違背這一原則；至于其他當(dāng)事人是否可以作為第三人參與訴訟，則不能一概而論。流通當(dāng)事人對(duì)其簽訂的合同沒(méi)有異議的，沒(méi)有必要根據(jù)其職權(quán)或者申請(qǐng)?jiān)黾赢?dāng)事人，因?yàn)樗麄冊(cè)诒景钢袥](méi)有合法權(quán)益。但是，法院在對(duì)流通過(guò)程中的合同行為提出異議時(shí)，可以根據(jù)自己的職權(quán)或申請(qǐng)追加訴訟，無(wú)需獨(dú)立請(qǐng)求有權(quán)參與訴訟的第三人。第三，流通過(guò)程中合同的效力。我國(guó)物權(quán)法對(duì)法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義原則，即物權(quán)變動(dòng)只需在債權(quán)表達(dá)上加登記或交付即可。對(duì)于房屋而言，只有在登記后才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因房屋繼續(xù)銷售當(dāng)事人未辦理變更登記手續(xù)，未取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，如何處理他們簽訂的合同的有效性。在這個(gè)問(wèn)題上，在買賣合同司法解釋出臺(tái)之前可能會(huì)有爭(zhēng)議，但現(xiàn)在毫無(wú)疑問(wèn)，房屋過(guò)戶涉及的房屋雖然沒(méi)有辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，但并不影響合同的效力。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人訂立合同后取得處分權(quán)的，本規(guī)定是對(duì)合同法中效力未定的合同的確認(rèn)，即無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)時(shí)簽訂的合同應(yīng)為效力未定的合同。但《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“一方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)以出賣人對(duì)標(biāo)的物無(wú)所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因出賣人未取得標(biāo)的物所有權(quán)或者處分權(quán)，致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同，要求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”司法解釋規(guī)定，對(duì)于買賣合同，改變合同法原有規(guī)定，即把效力未定的合同變更為合法有效的合同。其法律依據(jù)是，合同是自然人、法人和其他具有平等主體的組織之間建立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，只要雙方意思表示真實(shí)，合同不無(wú)效，對(duì)雙方都具有法律約束力。出賣人不能取得所有權(quán)、交付動(dòng)產(chǎn)或者辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，屬于合同履行。當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)異議時(shí)，如何辦理爭(zhēng)議房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。有人認(rèn)為，權(quán)屬變更登記應(yīng)當(dāng)輪換辦理，防止當(dāng)事人以此逃避稅收征管；也有人認(rèn)為，不必輪換辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，即，登記所有人應(yīng)直接變更為最終買方。對(duì)此，筆者贊同第二種觀點(diǎn)，其法律依據(jù)是房屋買賣合同屬于雙向合同，即一方支付購(gòu)房款，另一方交付房屋并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。購(gòu)房人支付購(gòu)房款后，有權(quán)要求出賣人交付房屋，并協(xié)助辦理權(quán)屬變更登記。房屋流轉(zhuǎn)過(guò)程中簽訂的合同，實(shí)質(zhì)上可以看作是一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓。房屋買受人以買賣合同的形式將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人。根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓原則，債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原債權(quán)人只需向債務(wù)人履行通知義務(wù)，無(wú)需征得債務(wù)人同意與否。房屋物權(quán)登記不是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，而是一種鼓勵(lì)性行為，即登記后原債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)。同時(shí)，房屋所有權(quán)登記后，第三人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)公示和公信的原則，適用善意取得制度取得所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記更有利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序