根據土地利用總體規劃，土地利用可分為農用地、建設用地和未利用地；建設用地按所有權性質可分為集體建設用地和國有建設用地。其中，國有建設用地最長出讓年限根據城市規劃中各類用地的具體用途確定，即住宅用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育50年；商業、旅游、娛樂40年；綜合用地或其他用地50年。深圳是中國大陸第一個試行土地有償使用制度改革的試點城市。從1987年12月1日拍賣國有土地至今，已經25年了。首批國有建設用地使用權出讓在即。根據《物權法》規定，城市居住用地的土地使用權期限屆滿，將自動續期。但是，對于出讓的土地使用權到期后如何處置，目前尚無明確規定。其中，由于商業用地價值較高，成為公眾討論和關注的焦點之一。目前，國有建設用地使用權出讓合同中已對土地使用權到期作出了相關規定。土地使用者在土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，需要繼續使用土地的，應當在合同期滿前至少一年申請續期。除因社會公共利益需要收回的土地外，應當予以批準。批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并按照規定繳納土地使用權出讓金。

根據《城市房地產管理法》，土地使用權因土地流失而終止。土地使用者在土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿，需要繼續使用的，應當至遲于使用期限屆滿前一年申請續期。除因社會公共利益需要收回的以外，應當予以批準。批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并按照規定繳納土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者依照前款規定申請續期未經批準的，國家無償收回土地使用權。二是相關規定存在的問題及其原因分析。一是存在的問題。由于種種原因，很多開發商在出售商鋪時，實際對應的土地使用年限只有30年，甚至20年，這意味著土地使用權的終止日期即將到來。原土地使用者購買商業用地（或商鋪）的投資金額巨大。相當一部分人希望繼續使用土地，不愿支付高昂的土地出讓金。目前，國土資源主管部門的國有建設用地使用權出讓合同也由于合同的特殊性。約定的履約保證金或在商業用地招拍掛過程中收取的保證金，僅限于限制土地使用權競買人按規定繳納整幅土地出讓金。違約責任是如何保證土地出讓金的收取，項目建設的正常開工和竣工，以及國家房地產市場調控目標的實現。《國有建設用地使用權出讓合同》沒有明確規定，土地使用權到期后，原土地使用權出讓人或者通過出讓方式受讓土地使用權的，如果出讓時間屆滿，如不主動申請土地使用權續期違約責任的相關程序。同時，由于40年后商業地價難以準確預測，如果違約成本過低，仍會造成國有建設用地使用權出讓合同難以履行的問題。雖然土地使用權已經到期，但由于房屋所有權的存在，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，無償收回土地使用權相當困難，可操作性不強。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權交換。未規定土地使用權雖已到期，但具有房屋產權的房屋不得置換。因此，房屋所有權的存在，在房屋取得完成之前，處罰商業用地使用者使用過期土地的違約行為在法理上存在缺陷。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，征收房屋必須是為了國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，否則不能征收房屋。因此，即使土地使用權到期，只要房屋所有權仍然存在，也不是因為公共利益的需要，房屋所有權不能實現，這將導致土地使用權無法收回。成因分析房屋所有權和土地使用權雖然屬于物權，但卻是兩種不同的所有權。這種差異導致土地使用權難以收回。房屋所有權和使用年限的確定依據與出讓土地使用權的確定依據不同。

房屋所有權與房屋建造所使用的材料和建筑結構直接相關，沒有固定的使用年限，只有安全使用年限（或建筑設計使用年限）。隨著現代科學技術的不斷進步，建筑材料的不斷更新，維修手段的不斷創新，建筑物的安全使用壽命只會越來越長。土地使用權的轉讓是不同的。它是國家通過法律法規規定的。土地使用年限有具體規定，直接關系到土地的規劃用途。當兩種所有權同時存在時，它們的年限并不完全一致。根據《土地管理法》第五十八條的規定，收回土地使用權依據的是《土地管理法》第五十八條的規定，即土地需要用于公共利益，土地需要調整為實施城市規劃進行舊城改造本市原國有土地因單位撤銷搬遷停止劃撥，土地使用者未申請續期或者續期申請未經批準的公路、鐵路用地。此外，根據《城市房地產管理法》、《物權法》等規定。

收回房屋所有權的依據是《物權法》（即為公共利益的需要，可以依照法律規定的權限和程序征收單位和個人的房屋及其他不動產）和《國有土地上房屋征收與補償條例》（即為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要）。根據《城市房地產管理法》，房地產轉讓、變更時，需向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，同時向人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記的級次，經人民政府土地行政主管部門核實后，由同級人民政府換發或者涂改土地使用權證書。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，依法征收房屋的，同時收回國有土地使用權。即土地使用權和房屋權屬發生變化時，應先處理房屋權屬的變化，再處理土地使用權的變化。也就是說，當既有房屋所有權又有土地使用權時，必須先收回房屋所有權，然后才能收回土地使用權。而且，在作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及較大風險的