根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，土地利用可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；建設(shè)用地按所有權(quán)性質(zhì)可分為集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地。其中，國有建設(shè)用地最長出讓年限根據(jù)城市規(guī)劃中各類用地的具體用途確定，即住宅用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；商業(yè)、旅游、娛樂40年；綜合用地或其他用地50年。深圳是中國大陸第一個試行土地有償使用制度改革的試點(diǎn)城市。從1987年12月1日拍賣國有土地至今，已經(jīng)25年了。首批國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓在即。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，城市居住用地的土地使用權(quán)期限屆滿，將自動續(xù)期。但是，對于出讓的土地使用權(quán)到期后如何處置，目前尚無明確規(guī)定。其中，由于商業(yè)用地價值較高，成為公眾討論和關(guān)注的焦點(diǎn)之一。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中已對土地使用權(quán)到期作出了相關(guān)規(guī)定。土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿前至少一年申請續(xù)期。除因社會公共利益需要收回的土地外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)因土地流失而終止。土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于使用期限屆滿前一年申請續(xù)期。除因社會公共利益需要收回的以外，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者依照前款規(guī)定申請續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的，國家無償收回土地使用權(quán)。二是相關(guān)規(guī)定存在的問題及其原因分析。一是存在的問題。由于種種原因，很多開發(fā)商在出售商鋪時，實(shí)際對應(yīng)的土地使用年限只有30年，甚至20年，這意味著土地使用權(quán)的終止日期即將到來。原土地使用者購買商業(yè)用地（或商鋪）的投資金額巨大。相當(dāng)一部分人希望繼續(xù)使用土地，不愿支付高昂的土地出讓金。目前，國土資源主管部門的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同也由于合同的特殊性。約定的履約保證金或在商業(yè)用地招拍掛過程中收取的保證金，僅限于限制土地使用權(quán)競買人按規(guī)定繳納整幅土地出讓金。違約責(zé)任是如何保證土地出讓金的收取，項(xiàng)目建設(shè)的正常開工和竣工，以及國家房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》沒有明確規(guī)定，土地使用權(quán)到期后，原土地使用權(quán)出讓人或者通過出讓方式受讓土地使用權(quán)的，如果出讓時間屆滿，如不主動申請土地使用權(quán)續(xù)期違約責(zé)任的相關(guān)程序。同時，由于40年后商業(yè)地價難以準(zhǔn)確預(yù)測，如果違約成本過低，仍會造成國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同難以履行的問題。雖然土地使用權(quán)已經(jīng)到期，但由于房屋所有權(quán)的存在，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，無償收回土地使用權(quán)相當(dāng)困難，可操作性不強(qiáng)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)交換。未規(guī)定土地使用權(quán)雖已到期，但具有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋不得置換。因此，房屋所有權(quán)的存在，在房屋取得完成之前，處罰商業(yè)用地使用者使用過期土地的違約行為在法理上存在缺陷。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，征收房屋必須是為了國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，否則不能征收房屋。因此，即使土地使用權(quán)到期，只要房屋所有權(quán)仍然存在，也不是因?yàn)楣怖娴男枰?，房屋所有?quán)不能實(shí)現(xiàn)，這將導(dǎo)致土地使用權(quán)無法收回。成因分析房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)雖然屬于物權(quán)，但卻是兩種不同的所有權(quán)。這種差異導(dǎo)致土地使用權(quán)難以收回。房屋所有權(quán)和使用年限的確定依據(jù)與出讓土地使用權(quán)的確定依據(jù)不同。

房屋所有權(quán)與房屋建造所使用的材料和建筑結(jié)構(gòu)直接相關(guān)，沒有固定的使用年限，只有安全使用年限（或建筑設(shè)計使用年限）。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，建筑材料的不斷更新，維修手段的不斷創(chuàng)新，建筑物的安全使用壽命只會越來越長。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不同的。它是國家通過法律法規(guī)規(guī)定的。土地使用年限有具體規(guī)定，直接關(guān)系到土地的規(guī)劃用途。當(dāng)兩種所有權(quán)同時存在時，它們的年限并不完全一致。根據(jù)《土地管理法》第五十八條的規(guī)定，收回土地使用權(quán)依據(jù)的是《土地管理法》第五十八條的規(guī)定，即土地需要用于公共利益，土地需要調(diào)整為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改造本市原國有土地因單位撤銷搬遷停止劃撥，土地使用者未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未經(jīng)批準(zhǔn)的公路、鐵路用地。此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等規(guī)定。

收回房屋所有權(quán)的依據(jù)是《物權(quán)法》（即為公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收單位和個人的房屋及其他不動產(chǎn)）和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（即為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要）。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更時，需向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記，同時向人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記的級次，經(jīng)人民政府土地行政主管部門核實(shí)后，由同級人民政府換發(fā)或者涂改土地使用權(quán)證書。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，依法征收房屋的，同時收回國有土地使用權(quán)。即土地使用權(quán)和房屋權(quán)屬發(fā)生變化時，應(yīng)先處理房屋權(quán)屬的變化，再處理土地使用權(quán)的變化。也就是說，當(dāng)既有房屋所有權(quán)又有土地使用權(quán)時，必須先收回房屋所有權(quán)，然后才能收回土地使用權(quán)。而且，在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及較大風(fēng)險的