1、 商品房驗(yàn)收交付中應(yīng)注意的法律問(wèn)題。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”是指房屋交付使用。因此，開(kāi)發(fā)商在拿到住宅鑰匙后，只承擔(dān)房屋質(zhì)量維修責(zé)任，沒(méi)有逾期交房的壓力。

2。商品房質(zhì)量缺陷問(wèn)題及對(duì)策。目前，在商品房交付過(guò)程中，購(gòu)房者以此為由拒絕接受商品房的情況屢見(jiàn)不鮮。買方的做法是否符合法律規(guī)定？首先，應(yīng)當(dāng)以商品房買賣合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)違約責(zé)任為依據(jù)。合同交付的房屋不符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)拒絕接受該房屋或者解除合同。如果合同中沒(méi)有明確約定，商品房的質(zhì)量缺陷是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，從而導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)房人可以拒絕接受。但對(duì)于交付的商品房，存在地面、墻體裂縫、局部滲水、漏水、門窗破損等質(zhì)量缺陷，因?yàn)橐话悴粫?huì)導(dǎo)致買受人無(wú)法達(dá)到合同目的，買受人也不能拒絕接受房屋。但是，這并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商不需要對(duì)交付的房屋存在上述質(zhì)量缺陷負(fù)責(zé)。相反，根據(jù)具體情況，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)修理、更換、重做等違約責(zé)任。因修理、更換、重做給購(gòu)房者造成的損失，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房者的損失。由于種種原因，開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)延遲交房。至于開(kāi)發(fā)商逾期交房，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否有免責(zé)事由，即開(kāi)發(fā)商是否遭遇不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如有免責(zé)事由，并及時(shí)履行告知義務(wù)，開(kāi)發(fā)商不能承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。商品房逾期交付沒(méi)有豁免的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。需要指出的是，購(gòu)房人不能以開(kāi)發(fā)商未承擔(dān)逾期交房責(zé)任為由拒絕收房。在滿足交房條件的前提下，只要開(kāi)發(fā)商已按合同約定發(fā)出交房通知，即使購(gòu)房人未按合同約定前來(lái)收房，開(kāi)發(fā)商也已履行了交房義務(wù)。除了買受人明確放棄了接管房屋外，接管房屋本身并不意味著買受人放棄追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。二是房屋入住后應(yīng)注意的法律問(wèn)題。

1。如果電梯不運(yùn)行，物業(yè)公司有責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同或者法律的規(guī)定，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本規(guī)范規(guī)定的維修、保養(yǎng)、管理、維護(hù)義務(wù)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失和其他違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

2。如果房子質(zhì)量有問(wèn)題，交物業(yè)服務(wù)費(fèi)也沒(méi)有沖突。

物業(yè)公司按合同約定履行物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)按合同約定履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒不繳納物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求有合理理由或者經(jīng)書面催交后在合理期限內(nèi)未繳納物業(yè)費(fèi)的。如果承租人不支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主的責(zé)任不應(yīng)喪失。依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有約束力，不得損害第三人的權(quán)利。出租人與承租人簽訂的租賃合同只能就雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成協(xié)議，不得對(duì)抗第三人，不得通過(guò)合同損害第三人的權(quán)利。從債務(wù)的角度看，業(yè)主與承租人約定承租人應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上構(gòu)成了債務(wù)的轉(zhuǎn)移。將原所有人的債務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人，在所有人和承租人之間具有效力。這種債務(wù)轉(zhuǎn)移并不能免除業(yè)主未經(jīng)債權(quán)人即物業(yè)公司同意支付物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)公司一般為治安、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等物業(yè)管理事項(xiàng)提供協(xié)助管理或服務(wù)，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此，業(yè)主住宅的財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商，在物業(yè)服務(wù)合同中特別約定。如無(wú)特別約定，結(jié)合實(shí)際情況，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

以上是房地產(chǎn)交易中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)策略，但購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可能會(huì)遇到其他問(wèn)題，所以一定要盡量謹(jǐn)慎，及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法規(guī)和政策，并結(jié)合實(shí)際情況看招，從而在促進(jìn)交易的同時(shí)最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。你知道嗎