商品房為何會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛？新《民法典》將于2021年1月1日起施行，《擔(dān)保法》有效期至2020年12月31日。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代。民法典施行前，《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人和抵押物受讓人；抵押人未告知抵押權(quán)人或者受讓人的，傳輸無效。抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，抵押物不得轉(zhuǎn)讓。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)提前清償?shù)盅簷?quán)人或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

商品房產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛的原因如下：

<1。

在商品房銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)商已將出售房屋的土地或作為抵押出售的房屋在解除抵押前出售給購(gòu)房者。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，出售的房地產(chǎn)價(jià)格未明顯低于價(jià)值，并告知抵押權(quán)人（如發(fā)放抵押貸款的銀行），告知買受人已辦理抵押的，其行為是合法的。

在這種情況下，買受人的風(fēng)險(xiǎn)是，在房產(chǎn)中介解除抵押前，他無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)，也不能以房產(chǎn)中介出售的房屋已經(jīng)抵押為由要求解除合同。在此期間，在建房屋“爛尾樓”或房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。雖然買受人可以按照合同約定要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)全部責(zé)任，但他可能無法挽回自己的全部損失。因此，購(gòu)房者在明知要買的房子是抵押的情況下，沒有必要購(gòu)買沒有特殊利益的房子。

2。買受人在不知情的情況下購(gòu)買了抵押房屋或者出售了房屋。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押人未告知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法與預(yù)購(gòu)人解除預(yù)售合同前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同，“在這些法律法規(guī)面前，仍有個(gè)別違法房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞房屋已被抵押出售的事實(shí)，或?qū)⒁咽鄢龅姆课菰俅紊踔炼啻纬鍪郏垓_購(gòu)房者。

在這種情況下，受騙的購(gòu)房者雖然可以要求解除合同，但房地產(chǎn)開發(fā)商同意賠償多少，實(shí)際能賠償多少，仍然是一個(gè)問題。僅僅用合同第12條的文字來解決這個(gè)問題顯然是不夠的。因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條，筆者建議買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)商在合同第十二條中空行寫上：“出賣人保證合同標(biāo)的物未賣給第三人或者房屋已拆遷補(bǔ)償，無抵押，自買方通知終止之日起，本合同不得解除。賣方應(yīng)在收到買方解除合同通知后的幾天內(nèi)，退還已付貨款及利息，并賠償人民幣（不超過已付貨款的一倍），盡量保護(hù)自己。

3。購(gòu)房人購(gòu)買的房屋，購(gòu)房后由房地產(chǎn)開發(fā)商抵押或出售。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十九條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將預(yù)售商品房抵押”，第三十八條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在終止合同前與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同”“依法與預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同”，房地產(chǎn)開發(fā)商的這些做法肯定是違法的。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)所有的違法責(zé)任，這并不一定保證購(gòu)房者能夠得到應(yīng)有的民事賠償。

目前，仍有部分房屋未抵押購(gòu)買，但土地已抵押。在本案中，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上的新房不屬于抵押物。需要拍賣抵押房地產(chǎn)的，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一并拍賣，但抵押權(quán)人對(duì)新增房屋拍賣所得不享有優(yōu)先受償權(quán)。”雖然買家不會(huì)損失所有的錢，但他們將不可避免地遭受一定的損失。為防止，購(gòu)房者在簽訂合同前最好先核對(duì)清楚《土地使用證》中的原注一欄，土地是否抵押。

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛怎么辦

具體程序如下：請(qǐng)持本人身份證和介紹信向房地產(chǎn)所在地區(qū)房管局提交書面申請(qǐng)和相關(guān)證明。您（單位）應(yīng)在申請(qǐng)書中填寫申請(qǐng)事項(xiàng)（如申請(qǐng)確權(quán)、吊銷房產(chǎn)證等），并交存異議事實(shí)和理由（個(gè)人提交申請(qǐng)時(shí)，在工作人員面前簽字或按指紋）。當(dāng)事人不能親自辦理的，應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)公證書和有關(guān)證明。

區(qū)房管局或登記中心收到當(dāng)事人的申請(qǐng)、證據(jù)、身份證明等，應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人出具收據(jù)，并在申請(qǐng)書和收據(jù)上注明受理人和受理時(shí)間。然后，進(jìn)行調(diào)查，作出書面調(diào)查報(bào)告，提出初步處理意見，送交登記中心法制科。該科根據(jù)上述情況調(diào)查取證，提出處理意見，起草復(fù)函，撤銷證明決定書、通知書等公文，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)下發(fā)。然后，再調(diào)回區(qū)局，由區(qū)局送達(dá)當(dāng)事人（登記中心受理的由登記中心法務(wù)科直接送達(dá)）負(fù)責(zé)人。在此基礎(chǔ)上，本文對(duì)產(chǎn)權(quán)糾紛的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了梳理。可見，造成產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛的原因有三個(gè)。從受理申請(qǐng)到通知當(dāng)事人收到答復(fù)的工作期限一般為30天。如果您對(duì)此有更多疑問，律師事務(wù)所將提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)。你知道嗎