（1） 房子的首付和分期付款怎么付？

一般來(lái)說(shuō)，房屋首付的操作方法是：比如房屋首付是20萬(wàn)元。而購(gòu)房者可以將這20萬(wàn)元分成兩三次，分期支付給開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者無(wú)需支付利息或支付少量利息。首先，購(gòu)房者支付部分首付款后，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者付清剩余首付款，同時(shí)購(gòu)房者與銀行簽訂貸款合同，然后購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)將剩余首付款退還給開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商先把錢借給購(gòu)房者，交給銀行，再辦理貸款手續(xù)。其次，開(kāi)發(fā)商以可以分期支付首付款為由，向購(gòu)房者收取部分首付款，然后同意在短時(shí)間內(nèi)支付剩余的首付款。首付付清后，正式簽訂購(gòu)房合同，辦理貸款手續(xù)。”從現(xiàn)實(shí)意義上講，首付類似于定金性質(zhì)，不是開(kāi)發(fā)商向銀行支付的首付?！保?）分期支付首付的風(fēng)險(xiǎn)1。上述第一種方式簽訂了購(gòu)房合同，并在房管部門備案，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小。

2。在上述第二種方式中，分期支付首付的概念比較模糊，或者只能說(shuō)首付的時(shí)間變寬松了，這不是真正意義上的分期支付。如果開(kāi)發(fā)商把錢挪作他用或者資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，那么購(gòu)房者就要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。三。首付分期付款涉嫌套利貸款，但監(jiān)管難度較大。首付分期付款合規(guī)嗎？多位銀行業(yè)信貸人士表示，如果知道開(kāi)發(fā)商采取首付分期付款方式幫助購(gòu)房者墊付首付，銀行可能會(huì)拒絕批準(zhǔn)貸款。

一些銀行人士也表示，銀行很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，因?yàn)殂y行無(wú)權(quán)調(diào)查購(gòu)房者的首付來(lái)自誰(shuí)?！便y行只需要確保購(gòu)房者有能力按時(shí)還貸，“如果開(kāi)發(fā)商自己把錢借給購(gòu)房者，就違反了貸款的基本原則。如果開(kāi)發(fā)商向第三方借款給買方，銀行很難監(jiān)管。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款合同和購(gòu)房合同都是他們自己簽訂的，是他們主觀意愿的表達(dá)。開(kāi)發(fā)商只承認(rèn)自己起到了中介作用，銀行無(wú)法核實(shí)。因此，從整個(gè)市場(chǎng)的角度來(lái)看，這樣的結(jié)果對(duì)購(gòu)房者不利：一旦銀行調(diào)查，批準(zhǔn)的按揭貸款就可以收回，一旦我全額付清房款，購(gòu)房者將承擔(dān)全部房款。這里給購(gòu)房者的建議是，開(kāi)發(fā)商推出所謂的首付分期付款，只是促銷行為，買房不要只認(rèn)為這種促銷可以占便宜。如果你根本沒(méi)有支付首付的能力，或者一兩年內(nèi)沒(méi)有償還首付的能力，你將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，可能遭受巨大的損失。它會(huì)導(dǎo)致一些差勁的開(kāi)發(fā)商以“一房?jī)少u”的方式欺騙購(gòu)房者。有法律界人士表示，按照目前市場(chǎng)上的分期付款方式，開(kāi)發(fā)商一般要等到購(gòu)房者付清全部房款后，才能辦理家庭產(chǎn)權(quán)。如果在此期間，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房者未付清全部房款為由，不將雙方簽訂的《商品房買賣合同》提交房管部門登記備案，就可能導(dǎo)致一些不良開(kāi)發(fā)商“一房?jī)煞俊薄百u”欺騙購(gòu)房者。

因此，如果選擇“分期付款”，必須在合同中約定，雙方簽訂的商品房買賣合同應(yīng)提交房管部門登記。（4） 分期付款的注意事項(xiàng)：

由于分期付款不符合國(guó)家的購(gòu)房政策，開(kāi)發(fā)商幫助我們支付部分首付款。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)將預(yù)付款的相關(guān)細(xì)節(jié)寫入合同附件。因此，有必要提醒買家在簽署附件時(shí)特別注意以下問(wèn)題：

1。開(kāi)發(fā)商墊付的首付何時(shí)返還？

2。有利息嗎？利息是多少？

3。如果所有的首付款沒(méi)有及時(shí)支付，應(yīng)該作為違約金支付還是退房？違約金如何計(jì)算？如果退房，前一部分首付最后不能退，在選擇首付分期付款之前，購(gòu)房者還應(yīng)充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)能力。購(gòu)房者應(yīng)計(jì)算短期內(nèi)銀行貸款和首付的壓力。分期付款更適合那些有穩(wěn)定收入來(lái)源，或大額資金暫時(shí)被占用的人。如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，到了與開(kāi)發(fā)商違約的時(shí)候，要支付的違約金是非常大的。如果不按時(shí)支付月供，個(gè)人信用資質(zhì)和未來(lái)貸款也會(huì)受到影響。你知道嗎