一、怎樣認定房屋雙重租賃
在合同領域中,涉及雙重關系的主要有兩種,一種是雙重租賃,還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重,三個以上的重合的關系是多重。在現實中,經常會用“一女二嫁”來表示這個意思,當然,《婚姻法》規定一夫一妻制、婚姻自主,當然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西,既要賣給甲,又要賣給乙,當然只能賣給一個人。只有一間房,既要租給甲,又要租給乙,也只能租給一個人。
雙重買賣的規則,出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同,即前手合同和后手合同,前手合同和后手合同到底要履行哪一個,要遵循兩個原則:
第一,是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同,由出賣人的意志決定,可以賣給甲,也可以賣給乙,只能賣給其中一個人。
第二,是債權平等原則,先手合同的買受人不能主張其有優先權,應當按照債權平等原則,每一個債權都是平等的,只能由出賣人決定賣給哪一方。
對于后一種原則,很多人不同意,認為一定要有先有后,先者優先。但是,債權法的規則和物權法的規則是不一樣的,債權法的規則是債權平等,不管先后;物權法的規則是不平等的,應當是先設立的物權優先,在一個建筑物上先后設立了兩個物權,是完全可以的,在行使物權時,設立在先的物權優先行使,這就是物權優先原則。既然如此,在雙重買賣的兩個買受人中,沒有理由主張誰優先。雙重買賣的后果是,盡管出賣人有權利決定賣給前手買受人或者后手買受人,但只能履行一個合同,那么,對另外一個合同的買受人則必須承擔違約責任,要賠償損失。雙重買賣的違約責任,出賣人是沒有辦法逃避的。
租賃合同大體如此,構成雙重租賃,也應該實行這樣的規則,即:第一,契約自由,第二,債權平等。但是,在租賃合同當中有一些特殊的情況,盡管兩個租賃合同的效力是平等的,但由于存在特殊情況,而使某一個合同具有了優先權。
司法解釋規定雙重租賃,有三個順序要遵守,順位在先的優先:
第一,已經合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后,有一個承租人已經占有租賃房屋,基于占有,或者說基于已經履行的合同,具有優先權,因為后手合同已經無法履行了。所以,已經占有房屋的承租人的合同優先,確認合同效力。
第二,已經辦理登記備案手續的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有,但有一方的合同先登記備案,備案的合同優先,確認其效力。
第三,是合同生效在先。
二、雙重租賃中如何確定承租人
司法解釋第六條規定,出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:第一順序,是已經合法占有租賃房屋的;第二順序,是已經辦理登記備案手續的;第三順序,是合同生效在先的。然后規定,不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照《中華人民共和國合同法》的規定處理。這是關于雙重租賃的完整規則。
司法解釋規定雙重租賃,有三個順序要遵守,順位在先的優先:
第一,已經合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后,有一個承租人已經占有租賃房屋,基于占有,或者說基于已經履行的合同,具有優先權,因為后手合同已經無法履行了。所以,已經占有房屋的承租人的合同優先,確認合同效力。
第二,已經辦理登記備案手續的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有,但有一方的合同先登記備案,備案的合同優先,確認其效力。
第三,是合同生效在先。
不論出現上述哪一種情況,對于沒有履行的那個合同的承租人,出租人都要承擔違約責任,賠償違約行為造成的損失,或者賠償違約金,或者定金不退。
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