購房合同違約條款有效嗎?如果買賣合同被認定無效，則合同全部內(nèi)容均無效，包括違約條款，

購房合同違約責任有哪幾種

(一)退房

退房是一種較為嚴厲的懲罰開發(fā)商違約行為的手段。從目前法律環(huán)境來講，可退房條件主要包括法定條件與約定條件兩種。法定條件主要包括《民法通則》、《合同法》、《商品房銷售管理辦法》及《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于退房的法律規(guī)定。約定條件主要是指購房者與開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定可以退房的條件，通常約定的退房情形包括套型與設計圖紙不一致、房地產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃和設計等。這里著重介紹法定違約退房情形：

1.逾期交房超過一定期限。開發(fā)商逾期交房超過一定期限，購房者有權要求解除合同、予以退房，并要求返還樓價款及利息，賠償損失。當然購房者也可以不解除合同，只追究開發(fā)商的違約責任，對此購房者有選擇權。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過合同規(guī)定的期限，購房者則不能退房，只能請求開發(fā)商承擔違約責任。

2.房屋質(zhì)量不符合合同約定標準，不能修復或經(jīng)修復仍不能達到約定的質(zhì)量標準，購房者有權退房。房屋質(zhì)量不符合合同約定的標準，主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結構等，若經(jīng)修復能夠符合約定，購房者不能退房;如不能修復，或經(jīng)修復仍不能符合規(guī)定，則購房者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，并要求開發(fā)商賠償其他損失。有的合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標準，是否符合居住、使用條件就成為認定原則。若該房屋不符合居住、使用的條件，開發(fā)商即構成根本違約，購房者有權退房，并追究開發(fā)商的違約責任。

3.由于開發(fā)商的過錯，購房者不能依約取得房屋所有權證書。無論是預售還是現(xiàn)房交易，若由于開發(fā)商方面的原因，使購房者不能依法取得房屋所有權證書，則開發(fā)商構成根本違約，買受人有權要求退房。

(二)定金

我國《擔保法》將定金視為與保證、抵押、質(zhì)押、留置等并列的擔保方式之一，并設專章對其作了規(guī)定。我國《擔保法》中的定金兼有違約定金和證約定金的性質(zhì)和作用。但在商品房買賣實踐中，買受人支付定金的目的是保證自己和賣房者訂立商品房買賣合同，從這一作用看，該定金應屬立約定金。根據(jù)最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法若干問題的解釋>》第一百一十五條規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還訂金。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條又規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。可見，最高人法院的司法解釋對立約定金予以了相應保護。

(三)違約金

根據(jù)最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

(四)損害賠償

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對出賣人嚴重違反誠實信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，具體情形包括：第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;第三，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。此五種情形導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。值得注意的是，只有買方最終無法取得房屋的，才適用懲罰性賠償責任。此懲罰性賠償規(guī)則不同于《消費者權益保護法》的地方體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.《解釋》中的懲罰性賠償規(guī)則適用于違約行為和欺詐行為，而《消法》中的懲罰性賠償規(guī)則只適用于欺詐行為。同時兩處“欺詐”的范圍也有所不同。《解釋》中的“欺詐”僅限于隱瞞真相，《消法》中的“欺詐”包括隱瞞真相和捏造事實。

2.《解釋》和《消法》關于賠償?shù)臉藴什煌！督忉尅芬?guī)定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，而《消法》規(guī)定“應當按照消費者購買商品價款的雙倍予以賠償”。顯而易見，兩者對于承擔賠償責任一方的要求不同。對于商品房的買受人來說，可以請求懲罰性賠償，但不必然獲得法院的支持，即使獲得法院支持，具體數(shù)額也不確定。而對于普通商品的買受人來說，獲得確定的懲罰性賠償?shù)膸茁蚀蟮枚唷?/p>

因此，必須認清商品房買賣懲罰性規(guī)則的適用范圍，同時充分考慮適用此規(guī)則的成本和收益，以實現(xiàn)權利救濟過程中效益的最大化。

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