這棟爭議磚瓦平房位于宜春市袁州區(qū)官圳巷150號，僅百余平方米，屬農(nóng)村宅基地建房。從2005年開始，房子的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了一系列變更，兩家人的糾紛由此糾葛了11年之久。

房子原使用者是當?shù)卮迕窳_*芳，2005年她與宜春市民姜*金簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，隨后姜*金的兒子姜-毅又辦下了這棟房屋的房產(chǎn)證。十年后，羅*芳的兒子羅-軍認為農(nóng)村宅基地建房按照法律法規(guī)不能轉(zhuǎn)讓和交易，當初的協(xié)議無效。而姜-毅認為，當初的買賣已成事實，并且當?shù)胤抗芫忠呀?jīng)認可，但他購買的是宅基地上的房屋所有權(quán)，而并非土地使用權(quán)。

宅基地和房子能否分離?宅基地自建房為何能過戶?宅基地和房子權(quán)屬能否分離?引出了一系列法律問題。

僵持不下的房產(chǎn)歸屬

現(xiàn)在的宜春市袁州區(qū)官圳巷已經(jīng)基本無人居住，只留下大量的磚瓦空房。這里曾經(jīng)是一片“城中村”，農(nóng)戶的自建房和一些零星的責任田散落其中。2015年初，由于當?shù)氐陌l(fā)展需要，這里被列為拆遷的紅線范圍，居民們開始搬遷。

羅-軍是官圳巷的居民，雖然很少在這里居住，但羅-軍的母親羅*芳在這里有一套自建房。據(jù)周圍村民說，羅*芳早年外嫁，但是村里還是分了宅基地給她。上世紀80年代，羅*芳和家人利用這塊宅基地建起了一棟磚瓦結(jié)構(gòu)的自建平房：官圳巷150號。

2015年年初，羅*芳年事已高，這時傳來拆遷的消息。

羅-軍告訴新法制報記者，他到村委會咨詢，“村干部告訴我，這房子早已賣給別人，已經(jīng)不屬于我家的了。”

據(jù)羅*芳說，2005年，她因為身體不好要外出走動，在官圳巷150號住得不是特別多，于是通過朋友介紹認識了宜春人姜*金。對方提出合伙建房的要求。“就是由我家出地，對方出錢建房，將房子加高。”羅*芳稱，隨后對方要求她簽訂一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書。“說是說轉(zhuǎn)讓，其實是合伙建房，建好后房屋給他們一部分使用權(quán)。”羅*芳認為，這種合伙建房的方式在農(nóng)村很常見，于是就答應(yīng)了。

記者在這份于2005年5月11日簽訂的“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”看到，雙方通過一家名為中原房地產(chǎn)信息服務(wù)中心的房屋中介簽訂的合同。合同是房屋轉(zhuǎn)賣，合同規(guī)定姜*金支付7萬元房款，而補充規(guī)定為，羅*芳要辦好房產(chǎn)證并且過戶給對方，再將集體土地使用證給對方，但協(xié)議中并沒有寫明土地使用證將作何用途。

“我認為只是走個形式，不是真賣。”隨后羅*芳收取了對方的房款。但至于收了多少，羅*芳稱不記得了，“之后合作建房的事沒了下文，姜*金一家人也沒來住過，我也一直不敢告訴家人。”

11月5日，姜*金告訴記者，當時就是雙方買賣房子，羅*芳和家人都知情，并不是合作建房。中原中介工作人員張*剛證實，當初羅*芳是知道土地是集體土地，不能過戶，并不清楚是出于什么原因簽買賣協(xié)議。

眼看拆遷在即，針對房產(chǎn)的歸屬問題，雙方僵持不下。

宅基地自建房為何能過戶?

按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。

據(jù)此，羅-軍認為不管母親和姜*金之間的買賣協(xié)議是真是假，都沒有法律效力，不受法律保護。

2015年8月，羅-軍多次找到姜*金，要求對方歸還房產(chǎn)，姜*金卻出示了一份官圳巷150號的房產(chǎn)證，且該房產(chǎn)已經(jīng)過戶到了其兒子姜-毅名下。

雖然羅-軍沒有拿到這份房產(chǎn)證復(fù)印件，姜*金也沒有提供房產(chǎn)證出示給記者，但在一份宜春市私有房屋所有權(quán)登記申請表上，記者看到羅*芳于2005年5月對這套150平方米的自建房進行了登記。而在2005年6月的一份宜春市房管局房產(chǎn)房籍審批材料上，原房屋權(quán)屬證書的所有人為羅*芳，但在收件收據(jù)上的名字則為姜-毅。

同時，在宜春市個人房屋所有轉(zhuǎn)讓及其轉(zhuǎn)移登記申請表上，顯示時間為2005年6月8日，出讓方為羅*芳，受讓方為姜-毅。

11月4日，記者在宜春市房管局查詢，這份房產(chǎn)證于2005年就辦下來了。但具體何時辦下來，工作人員稱暫時查詢不到。

羅*芳表示，自己從來沒有拿到過房產(chǎn)證，也沒有進行過戶交易。

據(jù)宜春市房管局知情人透露，該房產(chǎn)先由羅*芳申請的房屋所有權(quán)登記，既申請取得房產(chǎn)證。隨后由姜*金取走房產(chǎn)證，并轉(zhuǎn)移登記在了兒子姜-毅名下。

不能交易的宅基地自建房為何還能過戶轉(zhuǎn)移?對此，宜春市房管局相關(guān)工作人員表示，十年前的事，他們記不太清楚，但可以肯定的是按照當時羅*芳和姜*金之間的買賣協(xié)議作為依據(jù)。

宅基地和房子權(quán)屬能否分離?

據(jù)了解，農(nóng)村自建房，其土地歸屬于村集體，所以一般只有《房屋所有權(quán)證》，并沒有《土地使用權(quán)證》，不能轉(zhuǎn)讓和交易。

姜*金認為，當初簽訂的買賣協(xié)議，他只是購買了房屋的所有權(quán)，既房屋的磚瓦本身，并不是土地的所有權(quán)。“房子的一磚一瓦都是我買下來的，和土地是分離開來的，我買來的磚瓦給其他人有什么不可以?”

2015年下半年，羅*芳和羅-軍將姜*金告上了法庭，要求法院認定當初的房屋買賣協(xié)議無效。

那么宅基地上的房屋是否可以像商品房一樣流通和轉(zhuǎn)讓?宅基地和房子能否分離?這些法律問題也在當時引發(fā)了不小的爭論。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”該規(guī)定確定了我國房屋不動產(chǎn)交易遵循的“地隨房走”、“房隨地走”或“房地一致”原則。也就是買房既買地，買地既買房。

但也有法律人士認為，這只適用于一般的商品房，而在自建房范疇內(nèi)還值得商榷。**周像律師事務(wù)所律師余*銘表示，宅基地的自建房一般都是村民自己建造的，土地雖然是集體所有的，但房屋及其本身的材料應(yīng)該屬于個人所有。“比如曾經(jīng)有一些人，在農(nóng)村看見年代比較久遠的老房子，由于房屋門窗有浮雕和繪畫，具有藝術(shù)價值，于是購買下來，全部拆除運往外地，再重新拼裝翻新。”這樣并不影響其土地性質(zhì)。

余*銘表示，如果是外地人買了宅基地的房屋，占用了該土地的使用權(quán)，由于土地是屬于集體所有，那么這種做法是違法的。

余*銘還認為，宅基地的房子一般不能交易和轉(zhuǎn)讓。但如果房子是賣方花錢所建，買家買來后立刻拆走，不占用其土地，那么這種情況下，房子和地應(yīng)該是可以分離和轉(zhuǎn)讓的。

原告方一審敗訴欲上訴并起訴房管局

就在雙方僵持中，2015年8月6日，宜春市房管局下發(fā)了意見函，表示將依法對“土地性質(zhì)為集體土地、房屋土地證為羅*芳、房產(chǎn)證為城鎮(zhèn)戶口的姜-毅”這一有爭議的房產(chǎn)證明作出撤銷的決定，并將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)到原戶主名下。但在處理意見函最后，房管局還補充稱，如果法院結(jié)果出來，當事人提起上訴，將以判決為準。

2016年10月26日，宜春市袁州區(qū)人民法院審理認為，2005年5月11日雙方簽訂協(xié)議，姜*金支付了訂金3000元。同年5月27日雙方在房管局辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，在將房屋登記至姜-毅名下后，姜*金交清了剩余的67000元費用給羅*芳。

據(jù)此，法院認為，當初簽訂“房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”是雙方真實意思的表達。并且當初協(xié)議只規(guī)定了房屋的物業(yè)，并沒有規(guī)定交易土地使用權(quán)。

法院認為，協(xié)議內(nèi)容真實有效，駁回了羅*芳和羅-軍的訴求。

“但對于購買房屋，不是購買土地是否合法，房屋是否能夠轉(zhuǎn)移過戶這一系列問題，并不在法院此次的審理范圍內(nèi)。”余*銘認為，法院認可了這份協(xié)議，并沒有對房產(chǎn)的歸屬是否合法做出判決。

羅-軍認為，如果現(xiàn)在不上訴，既承認協(xié)議有效，房屋的產(chǎn)權(quán)屬于姜-毅，那么房管局則沒有依據(jù)撤銷房產(chǎn)證。如果他不上訴，這份房產(chǎn)證也無法被撤銷。羅-軍打算繼續(xù)上訴，并起訴房管局，要求其撤銷姜-毅的房產(chǎn)證。

就在雙方還在為房產(chǎn)歸屬繼續(xù)僵持時，拆遷指揮部給出了最新消息，官圳巷150號因為規(guī)劃調(diào)整，不在紅線以內(nèi)不列入征收范圍。

對于姜*金認為只是購買房屋，不是購買土地的說法，余*銘認為就算買賣協(xié)議真實有效，但其內(nèi)容本身可能并不會受法律保護。他表示，購買了房屋，但長期不拆除、搬遷，已經(jīng)占用了集體土地的使用和分配權(quán)達十年之久，這樣的協(xié)議是否合法值得商榷。