一、訴訟受理范圍

訴訟受理范圍也就是說(shuō)哪些房產(chǎn)案件可向人民法院提起起訴?房產(chǎn)糾紛一般來(lái)說(shuō)大多構(gòu)成民事案件，屬于人民法院民事案件受理范圍，少數(shù)屬于行政案件的受理范圍。但并不是所有房產(chǎn)糾紛都屬于人民法院受理范圍，而是由其他部門(mén)來(lái)受理。因此，在提起訴訟前，首先應(yīng)對(duì)自己的房產(chǎn)糾紛性質(zhì)有所了解，弄清楚它是否屬于人民法院的受理范圍。

1、凡以房產(chǎn)為標(biāo)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、典當(dāng)、建筑承包(包括勘察、設(shè)計(jì)、建筑)以及合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起民事訴訟。

2、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)及集資房而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對(duì)單位分房或集資決定有意見(jiàn)的，不屬人民法院受理范圍，不能向人民法院起訴。

3、單位分配給職工住房使用權(quán)，職工本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開(kāi)除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向人民法院提起民事訴訟。

4、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬人民法院受理范圍，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)解決。

5、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)受理，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟。

6、以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向人民法院起訴。

7、因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)審批建筑執(zhí)照不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛，可以向人民法院提起行政訴訟。

二、訴訟管轄

根據(jù)《》規(guī)定，房地產(chǎn)訴訟屬于不動(dòng)產(chǎn)訴訟，是專(zhuān)屬管轄的一種。專(zhuān)屬管轄是一種特殊的管轄，其是指法律強(qiáng)制規(guī)定某些案件只能由特定的人民法院管轄,其他人民法院無(wú)管轄權(quán),當(dāng)事人也不得協(xié)議變更管轄人民法院。而不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件是由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后使用價(jià)值受到影響的財(cái)產(chǎn)，例如土地、房屋、水利設(shè)施、橋梁等等。因此，當(dāng)事人因房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)當(dāng)向該房地產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

三、訴訟程序

提起訴訟程序首先應(yīng)當(dāng)明確雙方雙方存在仲裁協(xié)議或仲裁條款。如果雙方訂立了以仲裁方式解決糾紛的合同條款或達(dá)成了將爭(zhēng)議交由仲裁機(jī)構(gòu)仲裁的協(xié)議，且對(duì)仲裁機(jī)構(gòu)和事項(xiàng)等作出了明確約定，符合第16條規(guī)定的仲裁協(xié)議生效條件，購(gòu)房人應(yīng)據(jù)此向相應(yīng)的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，人民法院也不受理此類(lèi)案件。需要注意的是仲裁實(shí)行一裁終局，除法定事由當(dāng)事人是不能對(duì)仲裁結(jié)果表示質(zhì)疑的。

(1)提起訴訟

如果雙方訂立的仲裁條款無(wú)效，或者雙方明確約定以訴訟方式解決糾紛，就應(yīng)按《民事訴訟法》第34條的專(zhuān)屬管轄規(guī)定，向不動(dòng)產(chǎn)所在的人民法院提起訴訟。

1、要確認(rèn)被告(應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的人或單位)。

如果是個(gè)人，可以到對(duì)方的戶(hù)籍所在地派出所打印戶(hù)籍證明;如果是單位，可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊(cè)資料;

2、書(shū)寫(xiě)民事訴訟狀。

訴狀應(yīng)說(shuō)明當(dāng)事人身份情況、訴訟請(qǐng)求、以及事實(shí)與理由。為確保判決的順利執(zhí)行，還可以根據(jù)《民事訴訟法》第92條的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院采取措施。

3、提交訴訟狀和證據(jù)。

準(zhǔn)備就緒后，就向人民法院立案庭提交訴訟狀和證據(jù)提起訴訟。案件受理后，人民法院會(huì)發(fā)出《案件受理通知書(shū)》、《舉證通知書(shū)》，并通知交費(fèi)。可以持《交費(fèi)通知書(shū)》或《案件受理通知書(shū)》繳納訴訟費(fèi)用(訴訟費(fèi)原則上應(yīng)由敗訴方承擔(dān))。如七日內(nèi)未按照規(guī)定交納訴訟費(fèi)，人民法院將裁定案件按撤訴處理。

4、舉證。

立案后，人民法院可能會(huì)指定舉證期限(因案件適用程序不同而有異)，要求在期限內(nèi)提交全部證據(jù)材料。逾期提交的證據(jù)則不予質(zhì)證。

5、開(kāi)庭。

立案后，人民法院會(huì)安排開(kāi)庭日期，并提前通知當(dāng)事人。開(kāi)庭時(shí)應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到庭，原告無(wú)正當(dāng)理由遲到的，人民法院會(huì)裁定按照撤訴來(lái)處理。到庭后，書(shū)記員會(huì)核實(shí)雙方當(dāng)事人的是否到庭，宣布法庭紀(jì)律，然后進(jìn)入法庭審理。

6、開(kāi)庭審理。

①核實(shí)雙方當(dāng)事人身份;

②告知當(dāng)事人訴訟權(quán)利及義務(wù);

③詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人是否申請(qǐng)回避;

④開(kāi)始法庭調(diào)查(先有原告陳述訴訟請(qǐng)求、案件事實(shí)及理由，再由被告進(jìn)行答辯，然后進(jìn)行舉證質(zhì)證);

⑤舉證質(zhì)證(舉證應(yīng)說(shuō)明己方證據(jù)的來(lái)源及證明對(duì)象，質(zhì)證主要是對(duì)對(duì)方的證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性進(jìn)行質(zhì)辯);

⑥法官詢(xún)問(wèn)(如果法官認(rèn)為通過(guò)前述程序案件還有不清楚的地方，法官會(huì)詢(xún)問(wèn)雙方當(dāng)事人);

⑦法庭辯論(雙方當(dāng)事人就法律依據(jù)和事實(shí)爭(zhēng)議進(jìn)行辯論);

⑧陳述最后意見(jiàn)(當(dāng)事人發(fā)表對(duì)案件處理的最后意見(jiàn));

⑨法庭調(diào)解(在法庭的主持下有雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，如果達(dá)成協(xié)議由法庭制作調(diào)解書(shū)，未達(dá)成的則宣布調(diào)解無(wú)效);

⑩宣判(調(diào)解無(wú)效后，法官會(huì)宣布休庭，然后經(jīng)合議后當(dāng)庭宣判或擇日宣判)。

(2)依法上訴

如果對(duì)一審判決不服，可在收到人民法院判決之日起15日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向原審法院遞交上訴狀，也可以直接向上訴法院遞交。提起上訴后同樣應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間繳納上訴費(fèi)，逾期未繳納上訴費(fèi)，按照撤訴處理。

(3)申請(qǐng)執(zhí)行

人民法院的裁判文書(shū)生效后，如果一方當(dāng)事人未主動(dòng)履行裁判文書(shū)確定的義務(wù)，另一方則可以向一審人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，還需要預(yù)交執(zhí)行申請(qǐng)費(fèi)。申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期限，自然人為裁判文書(shū)確定的履行期限屆滿(mǎn)后一年內(nèi)，法人和其他組織為裁判文書(shū)確定的履行期限屆滿(mǎn)后六個(gè)月內(nèi)。

(4)申訴、抗訴

如果對(duì)已生效的裁判文書(shū)不服的，可按照《民事訴訟法》的規(guī)定，在裁判文書(shū)發(fā)生法律效力后2年內(nèi)均可申請(qǐng)?jiān)賹彛蛳驒z察機(jī)關(guān)申請(qǐng)抗訴。但在申訴、抗訴程序開(kāi)始前，不停止對(duì)原生效裁判文書(shū)的執(zhí)行。

四、訴訟證據(jù)

(1)當(dāng)事人的舉證責(zé)任

根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的原則，當(dāng)事人必須圍繞請(qǐng)求事項(xiàng)向人民法院提交有效證據(jù)。如果不能提供證據(jù)或所提供的證據(jù)不足以證實(shí)自己的主張，則可能承擔(dān)不利的法律風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)如果案件事實(shí)不能通過(guò)證據(jù)加以證實(shí)的，對(duì)該事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任的一方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，即其所主張的事實(shí)不能為法院認(rèn)可。因此，收集提交案件證據(jù)，對(duì)自己主張的成立與否有著決定性的影響。根據(jù)法律規(guī)定當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張有責(zé)任提供證據(jù)，因案件的不同需要提交的證據(jù)也有所不同，律師只能根據(jù)實(shí)踐提出一些需要注意的證據(jù)：

1、合作建房糾紛

①提供合作建房的書(shū)面合同及補(bǔ)充協(xié)議等證明材料。

②出地一方的合作者應(yīng)提供土地使用權(quán)證書(shū)、規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等證明材料。

③出資一方應(yīng)提供出資數(shù)額、資金到位時(shí)間等證明材料。

④提供房屋建設(shè)情況及資金使用情況等證明材料，房屋已建成并出售的，應(yīng)提供收回資金數(shù)額及由誰(shuí)占有和利潤(rùn)分配等證明材料。

⑤違約一方的違約事實(shí)及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料

2、商品房合同糾紛

①提供商品房預(yù)售合同或銷(xiāo)售合同。

②預(yù)售方應(yīng)提供以出讓方式取得的土地使用權(quán)證書(shū)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證和從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

③提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購(gòu)方預(yù)付房款數(shù)額等證明材料。

④違約一方的違約事實(shí)及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。

3、土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓合同糾紛

①提供土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同書(shū)。

②提供土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金數(shù)額、交付時(shí)間的證明材料，如收款收據(jù)等。

③轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)提供有償出讓取得土地使用權(quán)證書(shū)和經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的證明材料。

④提供有償取得土地使用權(quán)證書(shū)。

⑤違約一方的違約事實(shí)和應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。

4、房屋糾紛

①拆遷人應(yīng)提供依法取得的房屋拆遷許可證、土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)規(guī)劃許可證、房屋拆遷公告時(shí)間等證明材料。

②拆遷人委托拆遷的應(yīng)出具委托拆遷合同書(shū)。

③被拆遷人應(yīng)提供被拆遷的合法建筑的面積、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量等級(jí)、附屬物的名稱(chēng)、數(shù)量等證明材料，被拆遷人的家庭人口、年齡等戶(hù)籍證明材料。

④拆遷補(bǔ)償安置書(shū)面協(xié)議，包括補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)，自投資金或單位投資金額、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等。

⑤不能簽訂書(shū)面拆遷協(xié)議的原因、理由及強(qiáng)制拆遷的證據(jù)保全材料。

⑥違約一方的違約事實(shí)及應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任的證明材料。

(2)人民法院調(diào)取證據(jù)

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定只有在特定情況下人民法院才能調(diào)查收集證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人申請(qǐng)人民法院調(diào)查收集證據(jù)，應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面申請(qǐng)。申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明被調(diào)查人的姓名或者單位名稱(chēng)、住所地等基本情況、所要調(diào)查收集的證據(jù)的內(nèi)容、需要由人民法院調(diào)查收集證據(jù)的原因及其要證明的事實(shí)。

1、依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)：

①涉及可能有損國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益的事實(shí);

②涉及依職權(quán)追加當(dāng)事人、中止訴訟、終結(jié)訴訟、回避等與實(shí)體爭(zhēng)議無(wú)關(guān)的程序事項(xiàng)。

2、依申請(qǐng)調(diào)取的證據(jù)：

①申請(qǐng)調(diào)查收集的證據(jù)屬于國(guó)家有關(guān)部門(mén)保存并須人民法院依職權(quán)調(diào)取的檔案材料;

②涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私的材料;

③當(dāng)事人及其訴訟代理人確因客觀(guān)原因不能自行收集的其他材料。

五、訴訟時(shí)效

訴訟時(shí)效是法律規(guī)定的為保護(hù)權(quán)利人通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)其請(qǐng)求權(quán)的有效期限。其意義在于督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，如果超過(guò)訴訟時(shí)效就將喪失勝訴權(quán)。訴訟時(shí)效分為三種：普通訴訟時(shí)效：2年(除法律另有規(guī)定訴訟時(shí)效的案件，其他案件均適用普通時(shí)效);特別訴訟時(shí)效：1年(包括身體受到傷害索賠的、出售質(zhì)量不合格商品未聲明的、延付或拒付租金的)、3年(因環(huán)境污染發(fā)生的侵權(quán)訴訟);最長(zhǎng)訴訟時(shí)效：20年。房產(chǎn)訴訟適用普通訴訟時(shí)效即2年。訴訟時(shí)效是如何計(jì)算的呢?根據(jù)法律規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。對(duì)于超過(guò)訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制。

如果在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止。從中止時(shí)效的原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。另外，訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。但對(duì)于主張未過(guò)訴訟時(shí)效的一方就需要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。

在房產(chǎn)訴訟中，訴訟時(shí)效特別重要，但是又非常容易被人忽略。許多買(mǎi)房人因?yàn)殄e(cuò)過(guò)訴訟時(shí)效權(quán)利受到侵害而得不到法律的保護(hù)。由于訴訟時(shí)效直接影響到權(quán)利主體均的勝訴權(quán)，律師在此建議在合同對(duì)方出現(xiàn)違約行為時(shí)，應(yīng)及時(shí)行使權(quán)利，在對(duì)方拒絕主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任時(shí)，及時(shí)訴至人民法院，尋求司法救濟(jì)。或者采取其他能夠引起訴訟時(shí)效中斷的措施，并保留相關(guān)證據(jù)。如通過(guò)向?qū)Ψ桨l(fā)函或簽署協(xié)議的方式，向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利等等。

六、訴訟誤區(qū)

(1)有理就能贏

“有理走遍天下”本來(lái)為世人所津津樂(lè)道，但在訴訟這個(gè)領(lǐng)域中，卻也不盡正確。因?yàn)榉伤艽_認(rèn)的事實(shí)只能是由證據(jù)所證明的法律事實(shí)，當(dāng)事人對(duì)自己的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，以更大程度地使法律事實(shí)與客觀(guān)發(fā)生的事實(shí)相一致。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，人民法院除非在特殊情況下，不會(huì)去主動(dòng)調(diào)查證據(jù)。因此當(dāng)事人在起訴后，如果對(duì)案件存在坐視的態(tài)度，不積極地去調(diào)取證據(jù)，盡管在法庭上振振有詞，但最后可能得不到法庭確認(rèn)，有理未必贏官司。自認(rèn)占理而心高氣盛，殊不知法律重“據(jù)”不重“理”，有理未必勝訴。

(2)訴訟費(fèi)問(wèn)題

關(guān)于訴訟費(fèi)的問(wèn)題，原則上確實(shí)是由敗訴方承擔(dān)。但是必須明白：第一，這筆費(fèi)用在終審判決之前是由起訴方墊付的;第二，這筆費(fèi)用并非全部由敗訴方承擔(dān)。法律保護(hù)的是合法權(quán)益，在打官司的時(shí)候要保持平常的心態(tài)，要求賠償要有確實(shí)的損失需要彌補(bǔ)，通過(guò)訴訟不能“致富”。在起訴的時(shí)候不考慮到自己的實(shí)際損失，動(dòng)輒要求幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)賠償，如果人民法院不能全部支持，那么雖然實(shí)體上能夠勝訴，但是人民法院不支持部分訴訟費(fèi)還是要自己承擔(dān)。