二手房買賣需要詳細約定的事項有哪些

1、價款。約定這一項時，需寫明房子的總價款;付款方式、付款條件;定金、尾款等履行的期限、地點、方式。這里主要寫明交房時間、條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;配合與協(xié)調(diào)問題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù);各種稅費、其他費用如何分?jǐn)偂?/p>

2、違約責(zé)任。主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。

另外，要注意約定戶口問題，很多二手房賣家交易后戶口仍留在原房產(chǎn)處，如果不及時遷出，可能會給買家日后的生活帶來很多不便，所以在合同中要約定戶口的遷出和遷入問題。

二手房買賣應(yīng)注意什么

二手房買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、抵押?、原承租戶的利益等多種法律關(guān)系，因簽訂合同時沒有考慮到相關(guān)法律問題，常導(dǎo)致房屋買賣合同無效或被撤銷，給買方造成損失。為避免糾紛的發(fā)生，防止不必要的損失產(chǎn)生，結(jié)合實踐經(jīng)驗，就二手房買賣中常見的七種容易引發(fā)爭議的法律問題做以總結(jié)，簽訂買賣合同時，不符合這些條件，購買人應(yīng)慎重。

1、出賣人必須是房屋的所有權(quán)人

非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人房屋。實踐中也有非所有權(quán)人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購買人此時應(yīng)注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

還有一種情況是房屋的產(chǎn)權(quán)人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護人出賣其房屋，應(yīng)注意監(jiān)護人出賣房屋的目的是否為未成年人的利益，如付其學(xué)費、醫(yī)療費等等用途。否則，未成年人可以依據(jù)我國《未成年人保護法》的有關(guān)規(guī)定主張房屋買賣合同無效。

2、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格

作為房屋出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護人追認，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護人代理實施民事行為，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同。

(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認自己行為的精神病人，他們只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們對房屋買賣等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護能力，進行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護人的同意。未經(jīng)監(jiān)護人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

3、出賣房屋時應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意

我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。

房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無效。

特別應(yīng)注意，房改房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。

4、出賣房屋時不得侵犯優(yōu)先購買權(quán)

按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。?如果購買已出租房屋，應(yīng)要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5、出賣的房屋必須依法取得權(quán)屬證書

這里有三種未取得權(quán)屬證書而買賣的情況比較常見，一是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“期房”，二是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“回遷房”，三是轉(zhuǎn)讓違章建筑的房屋。

前兩種情況購買人應(yīng)慎重處理，如果簽訂合同時出賣人尚未取得“三證”，而發(fā)生糾紛時已經(jīng)取得，買賣合同有效，如發(fā)生糾紛時還未取得“三證”，合同將被認定無效。如房價上漲，出賣人惡意不辦理權(quán)證，卻主張當(dāng)初所簽合同無效，買受人將因此受到很大損失。對第三種違章建筑的房屋不得進行買賣，否則買賣無效。

6、出賣的房屋不應(yīng)有權(quán)利限制

一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過戶。

二是司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得進行二手房買賣。

購買人可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查詢房屋有無被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。

以上就是問題的詳細介紹，在對二手房買賣時你可以委托給專業(yè)的房中介，他們會給你處理好各種事項，規(guī)避相關(guān)的措施。要是你對于二手房買賣約定內(nèi)容不太清楚要去解決它，可以在線咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師解惑。