物權法關于土地使用權規定是怎樣的

對于土地使用權，我國的《土地管理法》與《城市房地產管理法》中，一般按其所有權性質劃分為國有土地使用權與集體土地使用權，而這次《物權法》更多的是根據土地的用途不同把土地使用權劃分為建設用地使用權、土地承包經營權與宅基地使用權三種。這種劃分主要是因為這三種不同的土地使用權在權利的設立、利用等方面具有較大的區別，權利人的權利義務也不盡相同，因此有必要分別加以規范。本文擬就《物權法》中關于建設用地使用權的一些新規定進行解讀。

國家土地使用權物權法的相關規定

(一)建設用地使用權分層設立

《物權法》第一百三十六條：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”

在《物權法》出臺之前，我國還沒有專門對土地分層利用進行規范的法律、法規，使得現實中一些專門利用地下或者地上空間的權利性質變得不明確，相關設施的權利人的權利也得不到確認與保護。因此，《物權法》專門就土地分層次利用加以規范。對建設用地使用權分層出讓時，不同層次的權利人在法律地位上是平等的，只不過他們在使用建設用地時所占用的空間范圍不同，即可以分別在地表、地上或者地下進行。至于在同時利用地表、地上以及地下土地使用權過程中產生的一些相鄰權糾紛，應當適用《民法通則》中關于相鄰關系的規范加以調整。

(二)擴大采用公開競價出讓建設用地的適用范圍

《物權法》第一百三十七條：“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。”

我國具有地少、人多的國情，國家對于土地一直都實行較為嚴格的保護措施。為了最大程度地體現土地的市場價值，采用具有公開、公平和公正特點的公開競價方式出讓土地具有重要意義。《城市房地產管理法》規定，商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標的，可以采取雙方協議的方式。但是，近年來，各地的建設用地總量增長過快，導致各種違法違規用地現象出現，而且在一定程度上為相關部門的腐敗行為提供了溫床。據此，《物權法》進一步擴大了采用公開競價出讓建設用地的范圍，從“豪華住宅”擴大到“商品住宅”，把“工業用地”納入到公開競價出讓方式的范圍之中，同時明確了對于同一土地有兩個以上意向用地者的，一律采取公開競價的方式。這一規定，有利于控制土地資源收益的流失，保護國家的利益。

(三)使用期屆滿，建設用地使用權分住宅與非住宅區別對待

《物權法》第一百四十八條：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”

《物權法》第一百四十九條：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

以出讓方式取得到建設用地使用權都有一定的使用期限，當期限屆滿時，建設用地使用權的歸屬問題備受關注，因為，這里涉及到社會公共利益與公民合法權益的衡量與抉擇。據此，在《物權法》的立法過程中，立法者廣泛聽取各階層的不同意見，設計出一套既有利于維護社會公共利益，又有利于保護公民合法權益的制度。

我國國家物權法中關于土地使用權的規定顯示，對于土地的使用權依照土地的不同使用途徑，一共分成了三種權力的分配。而在實際的辦理相關使用權的時候，都是需要相關的土地的證明提供的，唯一不同的就是對于土地的使用途徑證明文件是不一樣的。

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