【事件經(jīng)過(guò)】

這次火災(zāi)王某經(jīng)濟(jì)損失23000元人民幣，火災(zāi)原因?yàn)殡姎饩€路短路引起。

法院在判決該事故時(shí)認(rèn)為，轉(zhuǎn)租人張某作為出租人允許王某私自鋪設(shè)電線，并提供分電表，在電線鋪設(shè)完畢后，也未要求原告對(duì)線路安全進(jìn)行檢測(cè)，負(fù)有管理不能的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。而房東李某并不知情，且在該起事故中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)責(zé)任。因此，此次損失應(yīng)該由張某與王某共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

事實(shí)上，生活中，出租人將房屋租給承租人后，承租人將房屋轉(zhuǎn)租的情況很常見(jiàn)。近年來(lái)，隨著房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的興起，房屋轉(zhuǎn)租糾紛呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì)，租賃市場(chǎng)同樣活躍的福州也不例外。

與此同時(shí)，近年來(lái)，由于轉(zhuǎn)租而產(chǎn)生的糾紛并不少見(jiàn)。從房屋的裝修、生活設(shè)備損壞等小問(wèn)題，到煤氣中毒事件、電路老化漏電傷人、火災(zāi)等事故造成生命財(cái)產(chǎn)損害的大問(wèn)題，圍繞房東、二房東、承租人三方之間的事故責(zé)任糾紛屢見(jiàn)不鮮。

那么，作為第一手承租人，應(yīng)該如何正確看待自己在租賃合同中的權(quán)益呢?

【法律解讀】

轉(zhuǎn)租人對(duì)房屋負(fù)有安全維護(hù)義務(wù)

針對(duì)以上案例，**閩君律師事務(wù)所卓*彬表示，《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”

同時(shí)，《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。但相關(guān)司法解釋第16條規(guī)定，”出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

對(duì)于轉(zhuǎn)租房屋的責(zé)任認(rèn)定，相關(guān)司法解釋第15條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。”

卓律師提醒大家，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，轉(zhuǎn)租人不僅應(yīng)當(dāng)告知出租人征得其同意，并且對(duì)轉(zhuǎn)租房?jī)?nèi)的財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全維護(hù)的義務(wù)。同時(shí)，合同具有相對(duì)性，轉(zhuǎn)租人和承租人之間的合同約定只能約定雙方，而對(duì)房屋所有人沒(méi)有約束力。

此外，卓*彬律師補(bǔ)充表示，一般而言，在房屋轉(zhuǎn)租過(guò)程中，存在兩個(gè)房屋租賃合同：第一是，原租賃合同，繼續(xù)有效。第二是，次房屋租賃合同。原房屋租賃合同的承租人需要對(duì)次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負(fù)責(zé)。

如果發(fā)生“一房數(shù)租”的情況下，承租人的權(quán)益如何界定?相關(guān)司法解釋第6條規(guī)定，“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：已經(jīng)合法占有租賃房屋的;已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;合同成立在先的。