隨著人們法律意識的提高，在進行二手房交易的時候，大多數人都知道要與賣房者簽訂合同，但是卻不清楚如何簽訂的合同才是有效的，因此往往因簽訂了無效的房屋買賣合同而導致糾紛。那么二手房買賣合同無效的情形都有哪些，簡言之，何時二手房買賣合同無效呢?下文將為您一一揭曉答案。

一、二手房買賣合同無效的情形都有哪些

1、非房屋產權人出賣他人房屋的

有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。

2、出賣共有房屋未經其他共有人同意的

共有房屋形成的一般原因包括婚姻關系、繼承、拆遷、共同出資建房、購房等。《城市房地產轉讓管理規定》規定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓”。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

3、因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的

開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

4、已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋

《物權法》規定 “抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”《擔保法》規定“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”綜上，未經抵押權人同意，房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。

5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優先購買權的

《合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”未征得承租人行使優先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。

6、被依法查封、限制的房屋不能轉讓

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。

7、轉讓經濟適用房不符合規定的

已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確須出售的由區縣住房保障管理部門按原價回購;已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房，產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款;轉讓經濟適用房不符合上述規定的，不能辦理房屋產權過戶。

二、何時二手房買賣合同無效

二手房是相對于開發商建造的商品房而言，通常把開發商新建的第一次向社會銷售的房屋叫做一手房，而從開發商處購買后，再次出售的房屋稱為二手房。單位的房改房、集資建房，經濟適用房的轉讓屬于二手房轉讓。與商品房的不同之處在于，商品房的銷售是在開發商與買房人之間完成的，二手房的買賣是在房屋產權人與買房人之間完成的。

除上述情況外，出售中央國家機關在京單位的房改房，未經《央產房管理辦公室》批準的不能辦理房屋產權過戶;出售房改房，違反與原房屋產權單位約定的，如未取得原單位同意出售的書面證明，很可能會導致原單位主張權利，出賣人與購房者簽訂的房屋買賣合同被確認為無效;公有房屋承租人轉讓房屋承租權，不能辦理承租人變更過戶手續的二手房買賣合同也屬于無效合同。

上文所述的房屋轉讓的共同特征是，因合同無效或者一方違約致使房屋產權無法理過戶手續，無法完成房屋買賣的交易。遇到這種情況，賣房人可以收回房屋，買房人可以要求退房。合同無效，一方有過錯的應當賠償給對方造成的經濟損失。雙方都有過錯的根據各自過錯的大小承擔相應的民事責任。

上文中已詳細作了介紹，希望這些內容能夠給您帶來幫助。由于國家出臺了一系列法律法規用以規范商品房的銷售，所以相對于商品房的銷售而言，二手房的買賣更能體現當事人的意思自治，因而風險性也更大。作為明智的購房者，我們不僅要花時間研究欲購房屋的地段、戶型、周邊環境等硬件設施，更應該花時間對二手房買賣合同的方方面面做一個細致的了解，必要的時候建議您向專業的律師尋求幫助，有備無患，方能在房產市場所向披靡。

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