一、租賃合同的期限不得超過多少年

《合同法》第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

租賃合同訂立可以采用書面形式，也可以采用口頭形式，但是如果租賃期限6個月以上的，要采用書面形式，否則視為不定期租賃，雙方均可以隨時通知解除合同。

二、租賃期限約定不明怎么辦?

租賃期限約定不明與未約定租賃期限不同，前者是指雙方對租賃期限有約定，但仍然無法明確具體的租賃期限，而后者是指雙方對租賃期限未作約定。二者所產(chǎn)生的法律效果相同，即視為不定期租賃，任何一方均可隨時解除租賃合同。對于未約定租賃期限的，一般較容易解決，然而對租賃期限約定不明實踐中各類糾紛較多。

要解決租賃期限約定不明所產(chǎn)生的糾紛，首先要判斷哪些情況屬于租賃期限約定不明。“期限”從其定義來看是指法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的一定時間，期限由事件構(gòu)成，并以將來確定要發(fā)生的事實為內(nèi)容。構(gòu)成期限的事實，亦稱為期限。根據(jù)該定義，舉例來說，某一特定的自然人死亡這一事實可成為期限，因為，該自然人的死亡是將來確定要發(fā)生的事實。 回到本文所討論的租賃期限問題，租賃期限是指雙方當(dāng)事人約定的租賃關(guān)系終止的時間，終止時間如果能夠被確定的，則租賃期限約定明確，不會產(chǎn)生約定不明的糾紛。筆者 認(rèn)為，租賃期限是否明確的關(guān)鍵在于，雙方約定的事項是否是將來確定發(fā)生的。

在司法實踐中，筆者曾多次遇到因租賃合同約定不明而引發(fā)糾紛的案件，較常見的是雙方約定租賃期限至房屋動拆遷為止，如果房屋動拆遷是將來確定會發(fā)生的事件，那么租賃期限是確定的，如果房屋是否動拆遷是不確定的，則租賃期限約定不明確，視為不定期租賃。 約定的租賃期限終止的事件是否明確，則可能牽涉到舉證和法官自由裁量權(quán)，在實踐中表現(xiàn)形式較為多樣。

在租賃關(guān)系中，往往會涉及到兩個比較重要的期限，一個是交付租賃物的期限，還有一個則是租賃關(guān)系終止后，承租人向出租人返還租賃物的期限。一般來講，租賃雙方應(yīng)該在租賃合同中明確以上兩個期限，并按照約定的期限交付或者返還租賃物。如果當(dāng)事人對于交付或者返還租賃物的期限沒有約定或約定不明確的，首先由當(dāng)事人協(xié)議補(bǔ)充，達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，根據(jù)合同相關(guān)的條款或交易習(xí)慣確定，仍不能確定的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。

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