簽訂商品房買賣合同時需要注意什么問題

1、買賣合同雙方的身份應合法

在購買商品房時，一定要以自己的名義，如和他人共買，最好共同作為買受人在購房合同上簽字。同時，雙方應約定產權比例，以免事后產生糾紛。在購買前應仔細審查對方是否為開發商，開發商的《國有土地使用證》、《規劃許可證》、《建設用地許可證》、《預售許可證》、《銷售許可證》(俗稱“五證”)是否齊備有效。必要時，應查看開發商營業執照副本，審核是否通過當年年檢以及是否有房地產開發經營資格。

2、不要輕易相信廣告和樣板房

開發商往往在廣告中大肆宣傳房屋的種種“優勢”和價格的“低廉”，對房屋極力包裝，往往交房后才發現實際情況和廣告中的描述相去甚遠，因此，簽合同時應盡量將廣告中的內容寫入購房合同或作為合同附件，這樣有利于制約開放商。不要“迷戀”開放商展示的樣板房，而放松了對房屋問題的審查，樣板房和實際差距頗多，為防糾紛，建議將樣板房用拍照、錄像等形式予以固定，以保證將來出現問題時索賠有據。

3、正確理解認購書的性質

時下的商品房銷售中，流行著一種在正式簽訂買賣合同之前簽訂認購書的做法，同時交納一定數額的認購金或定(訂)金。對于認購書的性質問題，依據最高法院司法解釋的規定，在具備一定條件的情況下，認購書具有商品房買賣合同的效力，同時，在認購書中應明確所交的認購金是“定金”還是“訂金”，定金在不買房時會喪失，開發商毀約時須雙倍退還，而訂金在不買房時可以要求退還，買房時直接沖抵購房款。

4、對購房合同的每個條款仔細審核

現在開發商使用的一般都是政府部門統一印制的合同文本，相對來說對雙方都比較公平，但應當特別注意付款、面積、物業管理等條款。在按揭方式付款的情況下，應約定如果銀行按揭失敗，買方有權解除合同、賣方應該退還買方所付全部款項等內容。對房屋面積應約定清楚，套內面積和公攤面積的比例、誤差處理方式等。對物業公司的選聘應確定，以防止更換物業公司增加物業管理等費用。

5、防止開發商在簽字蓋章時偷梁換柱

在簽訂商品房買賣合同時，開發商往往會要購房者先簽字，自己后蓋章，這種做法對購房者非常不利，特別是遇到一個缺乏誠信的開發商，風險更大，所以應堅持開發商先蓋章后簽字，實在不行應同時進行，簽字時不留空白處，加蓋騎縫章，以防止開發商偷梁換柱，否則，一旦交了首付款，就會受制于人。同時，對方的印章一定要是開發商的行政章或合同專用章。

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