房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于雙方當(dāng)事人的意思表示，是必須蓋章才能生效的。

認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括：

(1)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況;

(2)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);

(3)房屋價(jià)款計(jì)算;

(4)定金;

(5)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。

認(rèn)購(gòu)書(shū)常見(jiàn)于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)進(jìn)行規(guī)定。以下就認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)

審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀(guān)點(diǎn)：

一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示;另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。

我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。

首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為獨(dú)立的合同。

其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

最后，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。

認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力

認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷(xiāo)售合同的效力。

一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容。

認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)：

一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任;

二是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買(mǎi)方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買(mǎi)方的責(zé)任。

三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。

認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。