合肥天都床上用品廠、合肥建興房地產開發公司因與宜興市翔宇金屬材料公司合資合作開發房地產合同糾紛一案民事裁定書

安徽省高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2004）皖民一終字第58號



上訴人（原審原告）：合肥天都床上用品廠，住所地：安徽省合肥市長江東路560號。

法定代表人：瞿福余，該廠廠長。

委托代理人：章劍平，安徽世紀天元律師事務所律師。

委托代理人：李正初，該廠副廠長。

上訴人（原審原告）：合肥建興房地產開發公司，住所地：安徽省合肥市濉溪路111號3幢4層。

法定代表人：阮懷能，該公司總經理。

委托代理人：章劍平，安徽世紀天元律師事務所律師。

委托代理人：林曉靜，安徽世紀天元律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：宜興市翔宇金屬材料公司(原中國江蘇國際經濟技術合作公司宜興分公司)，住所地：江蘇省宜興市宜城鎮東新村35幢3樓。

法定代表人：胥祥林，該公司總經理。

委托代理人：周銀清，該公司書記。

委托代理人：汪 樸，江蘇無錫陽羨律師事務所律師。

上訴人合肥天都床上用品廠、合肥建興房地產開發公司因與被上訴人宜興市翔宇金屬材料公司合資合作開發房地產合同糾紛一案，不服合肥市中級人民法院（2000）合民一初字第70號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2004年2月3日公開開庭進行了審理。上訴人合肥天都床上用品廠、合肥建興房地產開發公司的委托代理人章劍平，被上訴人宜興市翔宇金屬材料公司委托代理人周銀清、汪樸到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

經審理查明，1998年11月10日，合肥天都床上用品廠（以下簡稱“天都廠”）為利用其閑置的國有劃撥生產經營用地開發房地產，與宜興市翔宇金屬材料公司（以下簡稱“翔宇公司”）簽訂《關于合資開發天都小區的協議》。約定天都廠將其生產區內18畝土地（以規劃定位后的實際面積為準）用于開發“天都住宅小區”。天都廠以該地塊土地使用費、土地出讓金及小區水電增容費、小區綜合報建費作為股權投入，翔宇公司以項目總建設資金作為股權投入。確定雙方股權比例為：天都廠35％、翔宇公司65％。雙方商定設立項目法人機構及董事會，由翔宇公司負責全面工作，天都廠予以配合。開設獨立帳戶，所有銷售收入必須入帳，由董事會統一支配。雙方的投入經董事會同意，可以在經營過程中逐步收回。所創稅后利潤按雙方股權比例分配。開發住宅房定價每平方米1250元，因市場原因在一定時間內沒能售出時，可經董事會研究后用實物分成方式進行分配。經營過程中出現的其他風險，由項目法人承擔。小區建成后，物業管理由天都廠承擔。若需第三方合作，須經雙方商定認可。

由于天都廠、翔宇公司均不具有房地產開發經營資質，也未出資設立具有房地產開發經營資質項目法人機構，所以雙方沒有實際履行該合同。但為開發天都住宅小區項目，同月23日，雙方又與合肥建興房地產開發公司（以下簡稱“建興公司”）簽訂了《關于聯合開發天都住宅小區的協議》。協議約定，建興公司負責小區開發建設的工程管理，協助天都廠、翔宇公司辦理小區開發的有關手續。成立小區開發項目經理部，由翔宇公司負責項目部的日常工作。次月10日，三方又簽訂《關于合作開發天都住宅小區的補充協議》。協議言明，天都住宅小區總建筑面積25000平方米，建設總投資預計2500.55萬元。天都廠將其生產區內18畝土地（以規劃定位后的實際面積為準）用于開發“天都住宅小區”。天都廠以該地塊土地使用費、土地出讓金及小區水電增容費、小區綜合報建費作為股權投入，翔宇公司以項目總建設資金作為股權投入。投資風險和收益由天都廠、翔宇公司雙方共同負擔。建興公司負責該小區房屋開發、報建等有關手續的服務，不參與股權分配，只收取一定的管理費用。設立小區建設項目經理部，項目經理部法人代表由翔字公司擔任。房屋銷售由項目經理部全權負責。天都住宅小區開戶行設在合肥市建設銀行鐵路支行，由建興公司提供企業財務印鑒章，翔宇公司提供企業法定代表人和財務人員印鑒章。小區建設和銷售過程中的財務往來，由小區項目經理部獨立操作。建興公司按小區建筑總成本的l％收取管理費，該管理費由翔宇公司負責支付。

1999年4月15日，三方依約以建興公司的名義，向合肥市規劃局申辦了小區建設用地規劃，申領了《建設用地規劃許可證》，核定用地面積25.98畝。次日，天都廠、翔宇公司、建興公司在該規劃的基礎上，重新簽訂了一份《關于合作開發天都住宅小區的協議》。該協議除將小區開發用地面積作了相應的調整外，僅重述了三方于1998年12月10日簽訂的《關于合作開發天都住宅小區的補充協議》的內容。

1999年8月12日，三方辦理了天都住宅小區17320平方米的國有土地出讓手續，申領了《國有土地使用證》，權利人為建興公司。

1999年8月19日，建興公司注冊設立了合肥建興房地產開發公司東市分公司（以下簡稱“建興公司東市分公司”），登記翔宇公司法定代表人胥祥林為該分支機構負責人，經營范圍為：受公司委托從事房地產開發、房屋銷售與管理。建興公司東市分公司具體負責天都住宅小區的開發和經營，對外啟用該分支機構的印章和財務印鑒章。

同年11月24日，建興公司向合肥市房地產管理局申辦了《商品房預售許可證》。

2000年3月，胥祥林個人出資175萬元（貨幣），合肥市東市區再就業服務中心出資683.943萬元（天都住宅小區土地），設立了合肥林宇房地產發展有限公司（以下簡稱“林宇公司”），并于2001年2月15日為林宇公司申辦了有效期一年的房地產開發企業《暫定資質證書》。2001年3月，建興公司將該開發項目的國有土地使用權變更至林宇公司名下。

2000年11月29日，建興公司東市分公司登記注銷。

2001年4月4日，建興公司與天都廠、翔宇公司簽訂《關于終止“合作開發天都住宅小區”的協議》，建興公司退出該項目開發活動。并約定建興公司退出后，天都廠、翔宇公司在原協議中的職責不變。以建興公司名義辦理的土地證、規劃許可證等應及時變更到新設立的林宇公司名下。用天都小區抵押貸款300萬元，由翔宇公司辦理好有關手續。自三方簽字之日起，建興公司不再承擔任何經濟責任。翔宇公司向建興公司繳納管理費折算為15萬元，已交納8萬元，余款7萬元應于2001年12月底結清。已售房屋的房產證由建興公司負責辦理，費用由翔宇公司承擔。建興公司對天都小區一切售后服務、房屋質量及經濟合同等，均不承擔任何責任。同時，三方應在報紙上進行公告，以便購房戶辦理手續。該協議成立后，翔宇公司先后于同年6月8日、15日退還了建興公司東市分公司印章和財務印鑒章。但三方既未依約就有關事項進行公告，亦不曾將天都住宅小區《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》變更至林宇公司名下。翔宇公司亦沒依約支付建興公司管理費余額。

2002年2月3日，林宇公司因被天都廠逐出辦公場所而歇業。同年9月，安徽省建設廳根據《房地產開發企業資質管理規定》及建設部等七部委《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》等規范性文件精神，批復合肥市城市建設綜合開發辦公室取消了林宇公司房地產開發企業資質。同月25日，林宇公司因未參加2001年度企業年度檢驗，被合肥市工商行政管理局依法吊銷了企業法人營業執照。

迄今，天都廠、建興公司與翔宇公司已經完成天都住宅小區一期工程的建設，所開發的商品房已由建興公司和林宇公司公開售出。但隨著林宇公司房地產開發企業資質被取消，天都住宅小區二期工程被迫停止。天都廠、建興公司與翔宇公司未就天都住宅小區一期工程開發經營財務帳目進行清算，于是三方當事人發生爭議，天都廠、建興公司遂起訴翔宇公司，要求翔宇公司履行合同。

另查明，2002年12月23日，原合同當事人中國江蘇國際經濟技術合作公司宜興公司變更注冊企業名稱為翔宇公司。[Page]

本案一審審理期間，一審法院基于案件事實對涉案合同的效力所作出的中間確認與當事人的主張不一致，曾根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條第一款之規定，告知天都廠和建興公司可以變更訴訟請求。天都廠、建興公司均明示堅持其起訴主張，且三方合資合作開發天都住宅小區的民事行為合法有效，翔宇公司應依合同履行義務。

以上事實有天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關于合資開發天都小區的協議》和相關補充協議，土地使用權證、商品房預售許可證、建設用地規劃許可證，相關企業的工商登記材料在卷證實，與一審查明的事實基本相同，雙方當事人對此也予認可。

一審法院審理認為，天都廠與翔宇公司在不具備房地產開發經營資格的情況下，無視國家有關法律、法規規定，借用其他房地產開發企業資質，進行商品房開發經營活動。建興公司受經濟利益驅動，違法向天都廠、翔宇公司有償出借企業資質和分支機構營業執照、印鑒章，為其等規避法律的經營行為提供支持，擾亂了社會經濟秩序，損害了社會公共利益，其等實施的民事行為皆應視為無效。其間，翔宇公司、天都廠為使該項經營活動得以持續進行，雖拼湊組建了具有房地產開發企業暫定資質的林宇公司，但并沒使林宇公司依法取得該開發項目的《建設用地規劃許可證》和《商品房預售許可證》，且由此取得組織實施該開發項目的法定條件。為時不久，林宇公司亦被有關行政主管部門取消房地產開發企業資質，吊銷企業法人營業執照。截至起訴時，天都廠、翔宇公司并未能使其等共同實施的房地產開發經營行為符合市場規制，當不致產生預期的法律結果。無效民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。天都廠、建興公司依據其等與翔宇公司在實施這一不法經營活動中所達成的不具法律拘束力的協議，請求翔宇公司履行相應義務，支付相關款、費，于法無據，不予支持。據此判決天都廠、建興公司與翔宇公司就合資合作開發天都住宅小區所簽訂的協議、補充協議無效，駁回天都廠、建興公司的訴訟請求。案件受理費31760元、法律文書郵寄費100元，合計31860元，天都廠負擔29250元，建興公司負擔2610元。

宣判后，天都廠、建興公司不服，均提起上訴。天都廠、建興公司上訴稱，1、原判認定天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關于合資開發天都小區的協議》和相關補充協議無效是錯誤的，理由是，天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關于合資開發天都小區的協議》和相關補充協議是三方真實的意思表示，具有商品房開發經營資質的建興公司直接參與了天都住宅小區的開發和經營，且該合作開發項目依法辦理了有關批準手續，應當認定為有效。2、即使合同和相關補充協議無效，法院也應當根據《合同法》第五十八條的規定進行判決處理，而不是簡單地依據《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，駁回當事人的訴訟請求。請求撤銷原判。

翔宇公司答辯稱，1、天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關于合資開發天都小區的協議》和相關補充協議是合法有效的；2、天都廠、建興公司的侵權行為導致翔宇公司無法履行《合同》和相關協議規定的義務；3、在排除天都廠、建興公司干擾的前提下，愿意繼續履行《關于合資開發天都小區的協議》和相關補充協議。

本院認為，天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關于合資開發天都小區的協議》和相關補充協議是關于合資合作開發天都住宅小區合同，合同明確約定了天都廠以土地等投資，翔宇公司以建設資金投資，建興公司以資質出資，并負責項目的開發建設和管理。三方合資合作的形式既不是設立項目公司，也不是三方聯名開發，而是由建興公司獨自開發，天都廠、翔宇公司作為隱名投資人參與開發。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。”說明天都廠以土地等投資開發房地產是符合法律規定的；翔宇公司以自有資金投資房地產建設，也是法律準許的，實質上天都廠、翔宇公司作為隱名投資人的主體是適格的。作為該項目所有人的建興公司也實際參與了開發和經營。開發之初該房地產項目的土地使用權辦理了出讓手續，并依法過戶到建興公司名下，且建興公司也依法取得了天都住宅小區《建設用地規劃許可證》和《商品房預售許可證》。按照法律規定，建興公司已成為該房地產項目的合法所有人。建興公司是具有房地產開發經營資質的企業，是房地產開發經營的適格主體。在天都住宅小區項目開發過程中，建興公司成立了建興公司東市分公司，其大部分工作人員雖然原先是天都廠、翔宇公司的工作人員，但這都屬建興公司對其分支機構工作人員的選任問題，其工作人員原先身份如何并不改變建興公司項目所有人的法律地位。至于在三方簽訂的《關于合資開發天都小區的協議》中，建興公司雖然不參與房地產開發利潤的分配，但協議卻明確約定建興公司應當負責該項房地產的開發和管理，且三方當事人都承認建興公司實際參與了天都住宅小區的開發和經營，從法律和對外關系的角度來說，作為該項目所有人的建興公司應當依法對外承擔該房地產項目開發經營的法律責任。無論天都廠、翔宇公司、建興公司如何約定責任承擔問題，但這些約定只能約束合同當事人，無法免除建興公司依照法律應當承擔的對外責任。建興公司在作為有合法資質的房地產開發經營性企業，可以用資質投資與他人合資合作開發經營房地產，對此法律并不禁止。在收益分配上，建興公司只收取一定比例的管理費，與其對外應當承擔的法律責任或許并不相稱，但這是建興公司對收益的自由處分，不違反法律規定，也不損害國家、集體和他人的利益。盡管天都廠、翔宇公司、建興公司后來簽訂了《關于終止“合作開發天都住宅小區”的協議》，約定建興公司退出，該房地產項目轉讓給林宇公司開發經營。但因除土地使用權業已變更到林宇公司名下外，其他諸如《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》并沒有變更到林宇公司名下，林宇公司又被注銷，天都廠、翔宇公司又無房地產開發經營資質，導致該合同實際無法繼續履行，應當依法予以終止，已經變更到林宇公司名下的土地使用權應當返還給建興公司。因此，天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關于合資開發天都小區的協議》和相關補充協議是當事人的真實意思表示，其內容并不違反法律法規的強行性規定。況且天都廠、建興公司與翔宇公司開發的天都小區已經完成了一期工程建設，部分商品房已經由建興公司、林宇公司預售或出售，簡單認定天都廠、建興公司與翔宇公司三方簽訂的《關于合資開發天都小區的協議》和相關補充協議無效，既不利于社會穩定，也不利于對廣大購房戶利益的保護。

綜上所述，本院認為，本案當事人簽訂的合資合作開發房地產的相關協議應為有效。一審法院認定合同無效，系認定事實不清，適用法律不當。鑒于一審法院對當事人基于合同有效所主張的訴訟請求未予審理，故依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規定，裁定如下：

一、撤銷合肥市中級人民法院（2002）合民一初字第70號民事判決；

二、發回合肥市中級人民法院重審。





















審 判 長 文 則 俊

代理審判員 馬 建 軍

代理審判員 洪 平

二 00 四 年 四 月 六 日

書 記 員 胡章林（代）