實踐中，很多人在購買期房時都會簽訂商品房預(yù)售合同，來約定商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。那么，商品房預(yù)售合同的有效條件是什么呢？下面，律霸小編將在下文中為您詳細介紹。

一、商品房預(yù)售合同的主體必須合格

商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對商品房預(yù)售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。

1.預(yù)售方應(yīng)當具備的條件。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當具備下列條件：

(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認定合同有效;

(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認定合同有效;

(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認定合同有效。

2.預(yù)購方應(yīng)當具有的條件。

從理論上講，預(yù)購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：

(1)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當提交允許向境外銷售的批準文件;

(2)根據(jù)最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》：“無當?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認定買賣有效。” 無當?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。

二、商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等);預(yù)售商品房的價格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責任及免責條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

1、預(yù)售合同主體的特定性與資質(zhì)嚴格性。

商品房預(yù)售合同的主體是特定的，預(yù)售方是房地產(chǎn)公司，預(yù)購方一般為法人、合伙組織和及部門規(guī)章對商品房預(yù)售合同的預(yù)售人的資格有特別的限制，因而，并非任何人都能作為預(yù)售人訂立商品房預(yù)售合同。預(yù)售人必須是合法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機構(gòu);

(二)有固定的經(jīng)營場所;

(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;

(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?！薄?a href='http://www.bjxgfjob.com/tiaoli/50.html' target='_blank' data-horse>城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定“設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：

(一)有100萬元以上的注冊資本;

(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定?！北緱l例第六條規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。”

2、商品房預(yù)售合同具有較強的國家干預(yù)性

與現(xiàn)房買賣不同，商品房預(yù)售合同訂立時作為標的物的房屋還未完成，預(yù)售方已經(jīng)收取了預(yù)購方的定金和部分房款，但預(yù)購方能否在約定時間取得房屋所有權(quán)仍存在風險，顯然在預(yù)售關(guān)系的當事人之中預(yù)購方處于弱勢地位。為保護消費者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于預(yù)售商品房的條件做了強制性規(guī)定：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。同時還規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強的國家干預(yù)性。

3、商品房預(yù)售合同的標的是還在建設(shè)中的房屋具有不可預(yù)見性

商品房預(yù)售交易合同是當事人就正在興建的房屋所進行的交易行為，開發(fā)商負有于一定時期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人的義務(wù)。通常情形，在訂立合同時，購房人據(jù)以參考的資料，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成后的實際面積、建筑材料的品質(zhì)、公共設(shè)施的有無等等問題，購房人無法事先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易的重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計、增加公用面積，以致完工時的房屋不符合訂立合同時的預(yù)期約定。

4、商品房預(yù)售合同履行周期長

一般之買賣合同成立后，出賣人即負有交付買賣標的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而在商品房預(yù)售交易中，從訂立合同到房屋竣工需要相當時日。在房屋建造過程中，開發(fā)商本身的履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟景氣與否，建筑材料的漲跌等等，也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋的竣工。當然，購房者固然可得解除交易合同，但實際情況是，一則如要解除合同，購房人要受交易合同約定條款的諸多限制，其結(jié)果一般而言，總是使購房人處于不利的地位;二則從訂立合同到房屋建設(shè)竣工前已經(jīng)過相當時日，在此期間，很可能還出現(xiàn)過其他諸多的購房機會由于此項交易合同的成立而不在購房人的考慮之中，如要解除合同不僅此項交易目的不能實現(xiàn)，而其他機會也被喪失;三則在房屋竣工前，購房人已投入大量資金，處于欲罷不能的境地，使得購房人不論怎樣顧慮重重，也不敢輕易解除合同，如果購房人敢于解除合同，則要至少損失數(shù)千上萬元的資金。