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寧波
拆遷中的租賃合同糾紛
拆遷過程中的租賃合同糾紛與一般意義上的租賃合同糾紛的區別在于，出租人提起租賃合同糾紛訴訟的目的不是為了在履行租賃合同過程中產生糾紛，而是為了達到終止租賃合同的目的通過租賃合同糾紛訴訟，為承租人減免拆遷安置補償金。一般情況下，出租人會以以下三個理由要求終止租賃合同：
首先，如果租金沒有按照租賃合同支付，出租人將行使終止合同的權利。在出租人和承租人之間的“租賃合同”中，一般對租金的支付方式和時間有約定，如每月10日前支付租金。超過三個月未支付租金的，出租人有權解除租賃合同和其他類似協議。因此，根據《合同法》的相關規定，只要承租人未在合同約定的期限內支付租金，出租人可以單方解除租賃合同。出租人不按合同約定支付租金的情況非常普遍，因為拆遷開始后，出租人一般會要求終止履行合同，租金問題在拆遷補償后一并解決。在這種情況下，出租人要向承租人支付大量的安置補償金，而少量的租金并不重要，而且承租人往往忽略了它還有租賃合同。最終，當雙方不能就拆遷補償達成協議時，出租人將以不按租賃合同支付租金為由，要求解除租賃合同。以前，出租人不要求支付租金的行為往往是口頭約定，而承租人沒有證據證明這一事實，因為在訴訟過程中往往是被動的。二是因拆遷，合同不能繼續履行，需要依法解除租賃合同。有合同法第九十四條規定的下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使合同目的不能實現的。出租人會認為國家拆遷或征地導致合同目的無法實現，故要求行使法定權利終止合同。第三，擅自轉租的，出租人有權解除合同。根據《合同法》第224條規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。如果承租人租賃的房屋或土地面積較大，為了分擔租金壓力和獲取收益，一般會重新出租。出租人只要收到到期租金，也承認再租賃行為，但一般沒有書面同意。糾紛發生后，出租人往往否認知道轉租的事實，主張依法未經其同意可以終止轉租。出租人接受轉租往往是口頭的，承租人沒有證據證明這一事實，因為在訴訟過程中也很被動。
承租人如何合理處理上述三個事實和解除租賃合同的理由？
首先，找到不交房租的事實證據和法律依據。第二，拆遷是否屬于法定程序，是否屬于不可抗力。三是要找到出租人同意轉租的證據和喪失解除合同權利的法律依據。
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