拆遷過(guò)程中的租賃合同糾紛與一般意義上的租賃合同糾紛的區(qū)別在于，出租人提起租賃合同糾紛訴訟的目的不是為了在履行租賃合同過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，而是為了達(dá)到終止租賃合同的目的通過(guò)租賃合同糾紛訴訟，為承租人減免拆遷安置補(bǔ)償金。一般情況下，出租人會(huì)以以下三個(gè)理由要求終止租賃合同：

首先，如果租金沒(méi)有按照租賃合同支付，出租人將行使終止合同的權(quán)利。在出租人和承租人之間的“租賃合同”中，一般對(duì)租金的支付方式和時(shí)間有約定，如每月10日前支付租金。超過(guò)三個(gè)月未支付租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同和其他類(lèi)似協(xié)議。因此，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，只要承租人未在合同約定的期限內(nèi)支付租金，出租人可以單方解除租賃合同。出租人不按合同約定支付租金的情況非常普遍，因?yàn)椴疬w開(kāi)始后，出租人一般會(huì)要求終止履行合同，租金問(wèn)題在拆遷補(bǔ)償后一并解決。在這種情況下，出租人要向承租人支付大量的安置補(bǔ)償金，而少量的租金并不重要，而且承租人往往忽略了它還有租賃合同。最終，當(dāng)雙方不能就拆遷補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議時(shí)，出租人將以不按租賃合同支付租金為由，要求解除租賃合同。以前，出租人不要求支付租金的行為往往是口頭約定，而承租人沒(méi)有證據(jù)證明這一事實(shí)，因?yàn)樵谠V訟過(guò)程中往往是被動(dòng)的。二是因拆遷，合同不能繼續(xù)履行，需要依法解除租賃合同。有合同法第九十四條規(guī)定的下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。出租人會(huì)認(rèn)為國(guó)家拆遷或征地導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故要求行使法定權(quán)利終止合同。第三，擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同。根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。如果承租人租賃的房屋或土地面積較大，為了分擔(dān)租金壓力和獲取收益，一般會(huì)重新出租。出租人只要收到到期租金，也承認(rèn)再租賃行為，但一般沒(méi)有書(shū)面同意。糾紛發(fā)生后，出租人往往否認(rèn)知道轉(zhuǎn)租的事實(shí)，主張依法未經(jīng)其同意可以終止轉(zhuǎn)租。出租人接受轉(zhuǎn)租往往是口頭的，承租人沒(méi)有證據(jù)證明這一事實(shí)，因?yàn)樵谠V訟過(guò)程中也很被動(dòng)。

承租人如何合理處理上述三個(gè)事實(shí)和解除租賃合同的理由？

首先，找到不交房租的事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)。第二，拆遷是否屬于法定程序，是否屬于不可抗力。三是要找到出租人同意轉(zhuǎn)租的證據(jù)和喪失解除合同權(quán)利的法律依據(jù)。

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