“這一政策使得近期低迷的上海樓市前景更加復雜”，上海漢宇房地產研究部分析師邵*浩在接受中國經濟時報記者采訪時表示，政策中的諸多關鍵點將對上海樓市未來走勢起到關鍵作用。據相關媒體報道，上海規定，市民已居住或將要購買的房屋，一律免征土地使用稅，空置房也免征土地使用稅，用于出租的房屋，一律征收土地使用稅。但對于商品房、辦公用房、工業廠房等非住宅用房，也不例外。

“這反映了土地使用稅保護自住、打擊投資的傾向”，邵*浩認為，由于目前很難界定自住或投資（空置），這一規定最大限度地保護了自住。出租的物業絕對不在自住范圍內，因此是打擊明碼標價的投資行為最具創新性的地方。

受此影響，上海樓市的投機和活躍程度將進一步降低，這對于穩定房價、防止樓市在長期低迷后快速反彈具有十分重要的意義。不過，他也指出，這一政策的實施仍有難度。據該公司統計，目前住宅租賃市場銷售的房產中，登記租賃的不到四成，很多房產沒有登記租賃。因此，租賃行為引發的納稅行為并不存在。

然而，資深房地產經濟學家、上海房地產業評論員張林曉在接受本報記者采訪時表示，開征土地保有稅對擁有住房的普通居民的影響非常小，甚至可以忽略不計，因為普通居民擁有的商品房不在免征范圍內，即使在征收范圍內，其分攤的土地面積也很小，面積往往很小，只有幾平方米，最多也不超過幾十平方米，所以稅收也很小。

嚴厲打擊囤地囤地行為

“開征土地使用稅增加了土地持有和囤積的成本，從而調整了供求關系”，邵逸夫認為，土地使用稅的最大效果來自于一手開發商持有土地或房產成本的增加。無論是土地還是竣工未售，開發商都需要按時繳稅，這對開發商的心理預期和實際成本影響很大。

如果一些開發商對未來不樂觀，在這一政策的影響下，他們會加快建設和銷售速度，從而大幅度增加市場新房供應。

對此，張林曉表示，提高土地使用稅標準，開征土地使用稅，對容易低成本擴張幾十萬平方米的工商企業和囤積大量土地不賣的房地產開發企業將產生很大影響。但邵逸夫也指出，雖然開發商的土地使用稅絕對數額較大，但相對數額較小。比如，內環的土地使用稅是每年每平方米30元，而目前上海內環的房價遠高于每平方米2萬元。因此，相對于房價而言，土地使用稅仍是“毛毛雨”。當然，從政策執行情況來看，是否到位，開發商在這方面能有多大的操作空間，還是值得商榷的。他認為，從總體上看，土地使用稅對上海一、二手房價格波動影響不大。因為稅率相對較低，而且考慮到很多出租物業實際上并不納稅，對租賃市場的價格沒有實質性影響。然而，土地使用稅的出臺和宏觀調控的新思路，將對上海樓市買賣雙方的心理預期產生長期而深遠的影響。張林曉認為，雖然土地使用稅有助于調控房地產市場秩序，但最終會在多大程度上影響房地產價格，還有待觀察。

為房產稅鋪路？

“值得注意的是，土地使用稅首次提出了在權屬環節進行稅收調控的新思路”，邵*浩表示，在土地稅之前，上海樓市的維修環節幾乎沒有收費，因此在這個環節征稅是宏觀調控的一種嘗試，同時也為今后開征房產稅鋪平了道路。

他認為，既然土地使用稅打破了保留稅征收的問題，那么房產稅還會遠遠落后嗎？而房產稅在很多人心目中是穩定房價的強心劑。在這種心理預期下，一手房和二手房都會受到一定程度的影響，炒房者和投資者在購買房產時都會有更多的顧慮。不過，張林曉認為，土地使用稅和房產稅雖然屬于所有權階段的同一稅種，但征收對象不同。土地使用稅是按照土地使用者使用土地的定額征收的，而房產稅是在權屬階段按照“房屋評估價值”逐年征收的一種稅。

由于建設用地審批和房地產證，土地面積非常明確，但房屋價值卻很難界定，因為它涉及到價值的界定和評估。因此，土地使用稅比房產稅更方便。而相關的“免征額”規定，一方面是為了減輕公眾負擔，另一方面又不是為了降低土地使用稅征收難度？中國經濟時報

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[編者按]：前者涉及“保有稅”征收方式和面積界定，已被建設部提上議事日程，財政部和國家稅務總局，并可能在明年4月后發布。征收范圍可為120平方米以上的房地產。征稅的目的是“鼓勵和引導自住性住房需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，增加中小套型住房供給。

知識點提示：

什么是房產稅？房產稅又稱“房產稅”或“不動產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有人或承租人每年繳納一定數額的稅款，且隨著不動產的升值而增加。

理論上，房產稅是一種財產稅，是對人們財產征收的一種稅。因此，首先，政府必須尊重國家財產，為其提供保護；其次，作為相應的國民，必須繳納一定的稅收，以保證相應的政府支出。據介紹，

“房產稅開征”將在北京先行試點，今年底或明年初，上海、南京、廣東將先行試點。目前還沒有具體的采集方法。編者按：目前，我國房地產市場供需矛盾嚴重，普通商品房和經濟適用房的需求無法得到滿足。在追逐利潤的驅動下，房地產開發商盲目建設高檔商品房、商業地產和豪華住宅，導致房價瘋狂上漲和投資投機的同時，也增加了房價上漲的不穩定因素。當前，解決這一問題的根本出路是加強普通商品房和經濟適用房供應，優先保障土地供應，同時打擊投資投機。可見，控制房價需要從需求和供給兩方面入手。當前，重要的是改善供給。目前，改善供給的手段仍局限于行政干預和監管。從長遠來看，不符合市場經濟的發展方向，也存在效率損失。因此，從長遠來看，完善經濟調控手段是根本措施，而完善保留環節的房產稅更是重中之重。你知道嗎