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合法抵押的順序是什么

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-12 · 310人看過

理論上對法定抵押權(quán)和約定抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)有三種觀點(diǎn)：一是法定抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)；二是約定抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)；三是同等效力和比例補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，合同法之所以規(guī)定法定抵押權(quán)，是因?yàn)槠鋬?yōu)先于約定抵押權(quán)。因此，當(dāng)法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)重疊時(shí)，首先要保證法定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。同一項(xiàng)目有多個(gè)法定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照各自的抵押物優(yōu)先拍賣和支付。同一抵押權(quán)有若干法定抵押權(quán)，應(yīng)按比例支付。有學(xué)者認(rèn)為，“消費(fèi)者的生存利益應(yīng)該優(yōu)先，承包商的商業(yè)利益應(yīng)該放在第二位。”。筆者認(rèn)為這一觀點(diǎn)值得商榷，因?yàn)椋海?）承包人享有的法定抵押權(quán)不一定都是“商業(yè)利益”，其中既包括大量的職工工資報(bào)酬，也包括“生存利益”。此外，在發(fā)包人支付價(jià)款之前，承包人墊付的材料或設(shè)備的所有權(quán)可能尚未完全轉(zhuǎn)讓。如果事先約定在支付價(jià)款之前不轉(zhuǎn)讓該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，則這部分財(cái)產(chǎn)也存在索賠問題。

（2）如果所有建設(shè)項(xiàng)目均為商品房，且業(yè)主已進(jìn)行預(yù)售，則可能難以實(shí)現(xiàn)法定抵押權(quán)。這樣，承包人就可能因?yàn)椤巴司佣€”而無法實(shí)現(xiàn)法定抵押，這顯然違背了立法的初衷。（三）對消費(fèi)者利益的特別保護(hù)，不得損害第三人的合法權(quán)益。特別是在業(yè)主尚未交付房屋或尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，房屋仍歸業(yè)主所有的情況下，承包人的法定抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于消費(fèi)者的債權(quán)。在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面，可以單獨(dú)向用人單位（開發(fā)商）索賠，追究其違約責(zé)任。否則，許多職工的工資報(bào)酬就無法實(shí)現(xiàn)，將直接影響社會(huì)穩(wěn)定。你知道嗎

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