本合同第11條為房屋交接，與本合同第8條既有聯(lián)系又有區(qū)別。與此相關(guān)的是：房地產(chǎn)開發(fā)商“交付”的條件，即本條所述賣方應(yīng)提交的證明文件，主要是本合同第八條約定的“竣工驗收記錄表”和“面積測量技術(shù)報告”。房地產(chǎn)開發(fā)商未出示本合同第八條規(guī)定的文件和本條要求的交付住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用證》的，買受人有權(quán)拒絕接受合同，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任延遲交貨。區(qū)別在于：待約定的物品因買方的原因影響交貨的處理方式。

由于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》均由房地產(chǎn)開發(fā)商自行印制，房地產(chǎn)開發(fā)商不會因為“兩本書”印制晚或未印制而影響房屋交付。合同第11條的實(shí)際意義是規(guī)定了買方的責(zé)任。因此，買方應(yīng)注意如何填補(bǔ)文章空白。筆者認(rèn)為應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1。《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）取得建設(shè)工程竣工驗收備案表；（二）取得竣工驗收備案表。”商品房面積實(shí)測技術(shù)報告；（三）預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日七日前，書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點(diǎn)以及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證明、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付房屋的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人提供房屋質(zhì)量保證書和使用說明書“房子的另一邊。”《規(guī)定》明確了房地產(chǎn)開發(fā)商交房時應(yīng)具備哪些條件，應(yīng)向購房者提供哪些證件，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)如何告知購房者收房。因此，購房者應(yīng)避免在合同中與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂不同的協(xié)議。如果約定了“因買方原因，未能按時交貨”的處理方式，就必須注意“原因”盡可能具體，例如，因買方未按合同約定付款，影響交貨的如何處理，避免不陳述理由或?qū)懣梢宰尫康禺a(chǎn)開發(fā)商任意擴(kuò)大的理由。

2。除了購房者拒付房款外，購房者還應(yīng)明確說明逾期付款的原因雖然這句話似乎有些多余，但鑒于房地產(chǎn)開發(fā)商在交房時不給鑰匙，寫下來總比不寫好因為買方拒絕支付超出合同范圍的費(fèi)用。

3。購房者首先要明白：由于購房者的原因，房子沒有按時交房，購房者不需要對房地產(chǎn)開發(fā)商未能按時交房承擔(dān)那種賠償責(zé)任。同時，應(yīng)當(dāng)明確的是，合同在這里規(guī)定了對買受人影響交付的原因的處理方法，這實(shí)際上是本案中房屋的保管責(zé)任。《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)滅失、損壞的風(fēng)險責(zé)任，自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起由受讓人承擔(dān)，但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的除外。”最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋如下：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人拒絕接受的賣方無正當(dāng)理由發(fā)出書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險由賣方承擔(dān)，保險自書面交付通知規(guī)定的交付之日起由買方承擔(dān)，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

上述規(guī)定和解釋清楚地告訴我們，只有在房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋時，買受人無正當(dāng)理由拒絕接受房屋時，房屋毀損、滅失的風(fēng)險才由買受人承擔(dān)。因此，本協(xié)議可以重復(fù)上述規(guī)定和解釋，也可以不作約定。如果購房者擔(dān)心承擔(dān)風(fēng)險，也可以約定在因購房者原因影響房屋交付時，購房者將向房產(chǎn)中介支付哪些費(fèi)用，房產(chǎn)中介將繼續(xù)承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險。