以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途和開發期限進行開發。超過出讓合同約定日期一年以上未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；超過兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權?？倓t（1）根據出讓合同，土地使用權出讓金已全部繳納，取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同進行投資開發，屬于房屋建設項目的，超過開發總投資的25%建成后，如果屬于開發用地，將形成工業用地或其他建設用地的條件。

轉讓合同的效力和轉讓后取得土地使用權的土地使用者。轉讓合同體現了出讓人（國家）和受讓人（土地使用者）的意愿。該法一經生效，即具有法律效力。轉讓人轉讓其權利不影響轉讓合同的繼續履行。因此，《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓時，土地使用權轉讓合同約定的權利義務隨之轉移。

以出讓方式取得土地使用權的，房地產出讓后的土地使用權使用年限為原土地使用權出讓合同剩余使用年限減去原土地使用者使用年限。商品房預售商品房預售是一種特殊的房地產轉讓行為，預售方具有一定的投機行為，預購方具有較大的風險，如果不加以控制，預購方的權益極易受到侵害。因此，《城市房地產管理法》對商品房預售規定了比一般土地使用權出讓更嚴格的限制條件和程序。商品房預售應當具備下列條件：

（1）已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證；

（3）根據提供的商品房情況預售，開發建設投資達到項目建設總投資的25%以上，已確定建設進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產管理部門登記，領取商品房預售許可證。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報送縣級以上人民政府房地產管理部門登記。商品房預售所得必須用于相關項目建設。劃撥土地使用權（經濟適用住房）轉讓劃撥土地使用權人的權利內容不充分。劃撥土地使用權人只有占有權、使用權和部分收益權，沒有分權和完全收益權。轉讓房地產，應當征得國有土地所有人代表的同意，并依法與其分享土地收益。因此，《城市房地產管理法》規定：以劃撥方式取得土地使用權的，房地產轉讓應當按照國務院規定報有審批權的人民政府審批。有批準權的人民政府批準轉讓的，受讓人應當按照國家有關規定辦理土地使用權轉讓手續，繳納土地使用權轉讓費。（二）以出讓方式取得土地使用權，經有批準權的人民政府決定依照國務院規定不辦理土地使用權出讓手續的，出讓人應當將房地產轉讓所得的土地收益上繳國家或者依法予以補償國務院規定的其他待遇。

房地產轉讓時，房屋已竣工的，還應當持有房屋所有權證。你知道嗎