1、 根據我國《城鄉規劃法》的規定，沒有房地產證的房屋不一定是違法建筑，違法建筑是指沒有報建的建筑。有關法律、法規《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條在城鎮規劃區內建設建筑物、構筑物、道路、管道等工程的，建設單位或者個人申請建設工程規劃許可證，應當報市、縣人民政府城鄉規劃部門或者省、自治區、直轄市鎮人民政府批準。申請《建設工程規劃許可證》，應當提交土地利用的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。建設工程需要建設單位編制詳細建設計劃的，還應當提交詳細建設計劃。符合控制性詳細規劃和規劃條件的，由市、縣人民政府城鄉規劃部門或者省人民政府確定的鎮人民政府，自治區、直轄市頒發建設工程規劃許可證。市、縣人民政府城鄉規劃主管部門和省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府依法，公布經批準的建設詳細規劃和建設項目設計方案總圖。第四十一條在鄉、村規劃區內建設鄉鎮企業、農村公共設施和公益事業，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，鄉、鎮人民政府應當向國務院報告市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發農村建設規劃許可證。利用原宅基地在鄉、村規劃區建設農村村民住房的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。

在鄉、村規劃區內，不得占用農用地建設鄉鎮企業、農村公共設施和公益事業以及農村村民住房；確需占用農用地的，應當經過審批依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用手續，由市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發農村建設規劃許可證。

建設單位和個人取得《農村建設規劃許可證》后，方可辦理土地使用審批手續。二是如何處理違法建設（一）對能夠采取糾正措施消除對方案實施影響的違法建設當事人處以建設工程造價5%以上10%以下的罰款。在適用罰金刑方法時，應當明確以下幾個方面。

1。城鄉規劃法規定罰款的前提是“可以采取糾正措施，消除對規劃實施的影響”。具體到每一個違法建筑或案件，對這句話的不同理解將直接導致對違法當事人的不同處罰。這直接關系到民生。因此，我們要把握好幾個原則：第一，要有“計劃”。

要談對計劃實施的影響，當然首先必須有計劃。這里的規劃，是指城鄉規劃法規定的總體規劃和詳細規劃。沒有規劃，就沒有對規劃實施的影響，更談不上消除對規劃實施的影響；在有規劃的問題上，要注意詳細規劃，因為詳細規劃的規定更詳細、更具體，更容易掌握是否可以采取糾正措施來消除對計劃實施的影響。在規劃執法過程中，我們遇到了很多在政府沒有確定的規劃開發區域內違法建房的人。雖然我們有市區的總體規劃，但沒有詳細的規劃。總體規劃比較有原則性，所以具體的處罰沒有說服力。第二，“規劃”要合法。

這里的“法律”是指規劃的制定和修改必須符合《城鄉規劃法》的實質性和程序性要求。實質要件是指法律規定的計劃制定和修改必須遵循的內容和原則。程序性要求是指制定和修改規劃所需的法律程序。在一定程度上，程序因素比實體因素更重要，因為人們往往更注重實體而忽視程序。這里需要強調的是，規劃制定和修改的其他法定程序一般不會被忽視，但最后公布的程序卻很容易被忽視。《城鄉規劃法》第九條規定：“任何單位和個人都應當遵守依法批準公布的城鄉規劃，服從規劃管理”，這說明未公布的規劃是違法的。因此，這既是規劃合法性的要求，也是接受監督、傾聽群眾呼聲的有效途徑。三是正確把握“影響能否消除”的關鍵。

行政處罰能否正確實施，關鍵在于采取糾正措施后對方案實施的影響能否消除。在規劃與法制規劃的基礎上，要把握兩點：違法建設違反了規劃的“強制性規定”（又稱“強制性規定”），其存在使得規劃的剛性規定無法順利實現，并可視為無法消除的影響；違法建設的存在，使得合法的規劃和建設方案不能順利實施，這可視為無法消除的影響。凡不存在這兩種情況的違法建設，一般可以認定為仍在采取糾正措施，消除對方案實施的影響，處以罰款。當然，每一處違章建筑都有其特殊性，需要具體分析。

2。罰款的數額。《城鄉規劃法》規定的罰款數額標準有兩個，一是分別適用罰款數額標準（工程造價的5%至10%），二是罰款數額標準（工程造價的10%以下）。

這里我們需要注意的是計算方法，它是以項目總成本或項目成本的非法部分為基礎的。筆者認為，工程造價中的違法部分應當計算。這是因為在法律適用上有一個普遍的原則，即“法律不明確、不具體的，對違法一方的處罰一般是輕而輕”。（2） 違法建設當事人所建的違法建筑逾期不能拆除，又不能采取糾正措施消除對規劃實施影響的，應當限期拆除。要正確運用限期拆除的處罰方法，應注意以下幾個方面。

1。根據《城鄉規劃法》，限期拆除的前提是“不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除”。正確理解這句話，需要把握三個原則：要有計劃；計劃要合法；要正確把握“影響能否消除”這一關鍵。能消除影響的可以罰款，不能消除影響的必須限期拆除。這三個原則以前已經解釋過了，以后不再重復。

2。根據現行法律規定，限期拆除有兩種方式，即自行拆除和強制拆除。強制拆遷分為司法強制和行政強制。自行拆除，是指行政機關對當事人作出行政處罰決定后，當事人按照處罰決定確定的方式，在規定期限內拆除違法建筑。強制拆遷是指行政機關或者人民