根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人逾期交付使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同中未約定違約金數(shù)額或者損失賠償金計(jì)算方法的，可以按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)或者期間經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定延遲交付和使用房屋。逾期交貨的違約金一般按天計(jì)算。每逾期一天，開(kāi)發(fā)商將支付違約金。違約時(shí)間越長(zhǎng)，違約金總額越高。在訴訟中，開(kāi)發(fā)商將援引《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，以違約金過(guò)高為由，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。

鑒于此抗辯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主張違約金過(guò)高，應(yīng)承擔(dān)“違約金過(guò)高”的舉證責(zé)任，即對(duì)違約造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任，只有證明違約金過(guò)高，其索賠才能成立損失確實(shí)超過(guò)了損失的30%。否則，每天的處罰也不算太高。

實(shí)踐中，商品房逾期的，違約責(zé)任一般按照買賣雙方在合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，主要包括兩部分，一部分是違約金，另一部分是已付房款的利息。

一般來(lái)說(shuō)，違約金的標(biāo)準(zhǔn)是按照已支付財(cái)產(chǎn)的一定比例，按天數(shù)計(jì)算，一般是一天萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)。比如，如果房?jī)r(jià)是100萬(wàn)元，約定違約金是萬(wàn)分之一，逾期交付30天，違約金是100萬(wàn)倍萬(wàn)分之一30天，結(jié)果是3000元。

關(guān)于支付的利息，人們普遍認(rèn)為銀行同期貸款利率應(yīng)按天數(shù)計(jì)算。比如，房款100萬(wàn)元，逾期30天，而現(xiàn)行銀行貸款利率為5.5%，則利息計(jì)算方法為：100萬(wàn)元乘以5.5%，再除以365天乘以30天，即4520元。

這樣，3000元加4520元等于7520元，這是開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

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