1、 不

開發(fā)商格式合同中規(guī)定的不可抗力范圍過廣也是一個常見的問題。如有規(guī)定，本合同所指的不可抗力包括但不限于自然災害、戰(zhàn)爭、暴動、國家有關法律、法規(guī)和政府政策的調(diào)整和變化、政府主管部門和計量機構(gòu)造成的房屋面積計量誤差等不可預見和不可抗力由賣方控制。因不可抗力或者其他違反合同義務致使房屋延遲交付的，出賣人有權(quán)相應推遲履行相應義務，不承擔違約責任。”

不可抗力中也有條款，包括“施工中遇到的異常困難或重大技術問題不能及時解決；罷工、社會群體性事件、道路封鎖、原材料短缺、戰(zhàn)爭、騷亂等社會非正常事件、強風、暴雨、火災、洪災、，施工中遇到的地震等自然災害”。

點評：《民法通則》第153條規(guī)定，“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”，“不可抗力”內(nèi)涵明確，適用條件十分苛刻，適用范圍也有界限。房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性強。房地產(chǎn)企業(yè)應該有足夠的經(jīng)驗和能力來判斷天氣因素對施工可能產(chǎn)生的影響，能夠預測政府計量中可能存在的相關誤差。可以預見這些問題在施工過程中的出現(xiàn)，并在工期設置上做出適當?shù)陌才牛耆梢员苊膺@些情況對合同履行的影響和過去幾年的不利影響。因此，這種情況由于是可以預見的、可以避免的、不可克服的，不屬于“不可抗力”范疇。第二，按揭貸款風險自負或不公平。

如果任何條款中規(guī)定“如果買方逾期付款超過90天，賣方可在第91天起一年內(nèi)書面通知買方終止合同，而無需進一步催促買方或選擇繼續(xù)履行銷售合同。出賣人選擇解除買賣合同的，買受人應當配合出賣人辦理解除合同的有關手續(xù)。買受人應當自收到出賣人通知之日起10日內(nèi)，按該房地產(chǎn)總價的10%向出賣人支付違約金。”

備注：以上條款來自合同文本的同一附件。通過對違約條款的比較，可以發(fā)現(xiàn)違約條款的設置存在嚴重的不平等。第三，規(guī)劃設計需要改變嗎？不能隨便。

如有規(guī)定：“雙方確認本補充協(xié)議經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商后達成。如有免除、限制開發(fā)商責任、加重消費者責任、削弱消費者權(quán)利的規(guī)定，本補充協(xié)議應當在簽訂前經(jīng)消費者討論同意，不屬于出賣人提供的例外格式合同。消費者承諾在任何時候都不會聲稱本補充協(xié)議是標準合同或標準條款，也不會聲稱本補充協(xié)議的全部或部分條款無效，也不會據(jù)此對賣方作出解釋。”

點評：在房地產(chǎn)交易中，雖然補充協(xié)議是對政府示范文本的修正，但不同房地產(chǎn)公司的補充協(xié)議也不盡相同。表面上看不屬于格式條款，但事實上，這些補充協(xié)議是開發(fā)商提前簽訂的重用協(xié)議，并沒有與消費者協(xié)商，消費者也沒有修改的余地，所以本質(zhì)上還是合同條款形式的格式條款。開發(fā)商以事先約定的方式取消補充協(xié)議作為格式條款的性質(zhì)，使其免于格式條款的限制，對消費者來說是不公平的。四是開發(fā)商要注意“按建筑面積計算房地產(chǎn)價格的，交付的房地產(chǎn)共有公共建筑面積有差異的，買賣雙方互不退款、互不補償，不承擔違約責任。出賣人交付的房地產(chǎn)實際建筑面積與本合同第三條約定的建筑面積有差異的，按下列方式處理：差異超過±3%（不含數(shù)量）時，買受人可以根據(jù)買賣合同約定的房屋單價，選擇退還超出部分或者補足不足部分，也可以退還已購商品房。買受人要求退房的，出賣人應當在辦理買賣合同解除手續(xù)后30日內(nèi)退還買受人支付的購房款和利息。”

點評：商品房買賣合同司法解釋第十四條規(guī)定：“面積差錯率絕對值低于3%（含3%）的，按合同約定價格結(jié)算，消費者要求解除合同的，不予支持；面積誤差率絕對值超過3%的，消費者要求解除合同，退還已付購房款及利息的，應予支持。消費者同意繼續(xù)履行合同。房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由消費者按約定價格補足，面積誤差率大于3%的部分由開發(fā)商承擔，所有權(quán)屬于消費者；房屋實際面積低于合同約定面積的，開發(fā)商應當將面積誤差率低于3%（含3%）部分的價款和利息返還消費者，面積誤差率超過3%部分的價款應當加倍支付。”那么求值子句的內(nèi)容應該是無效的。你知道嗎