本文認為，合作建房不僅僅是一方提供資金，一方提供土地使用權這么簡單，確定其是否屬于合作建房，必須符合相關法律法規(guī)。最高人民法院《關于審理《房地產管理法》施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的答復》（發(fā)發(fā)〔1996〕2號）規(guī)定，土地使用權享有方簽訂的共建合同是有償使用合同的一個特點土地使用權轉讓除辦理共建審批手續(xù)外，還應當依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。雙方簽訂了共建合同，并依法辦理了共建審批手續(xù)和土地使用權變更登記手續(xù)。本合同不因合建方沒有房地產開發(fā)經營權而無效。合作建房的名稱實際上是土地使用權出讓合同，可以根據合同的實際性質進行處理。根據《最高人民法院關于審理國有土地使用權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（發(fā)審[2005]5號），本解釋所稱房地產合作開發(fā)合同，是指當事人以提供土地使用權出讓金為共同投資、分享利潤、共擔風險、合作開發(fā)房地產為基本內容而簽訂的協(xié)議。合作房地產開發(fā)合同當事人一方具備房地產開發(fā)經營資格的，該合同視為有效。根據上述司法解釋，合作建房需要具備以下條件：一是必須以雙方名義辦理審批手續(xù)；二是必須辦理土地使用權變更登記；三是一方當事人應當具有房地產經營資格開發(fā)和運營。這就是《國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2005]1003號）認為項目不屬于合作建房的原因。批復如下：鑒于項目開發(fā)建設過程中土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，不存在《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的無形資產轉讓。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產項目，不屬于合作建房，不適用《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[1995]156號）第十七條關于征收合作建房營業(yè)稅的規(guī)定。《最高人民法院關于審理國有土地使用權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（發(fā)審[2005]5號）也規(guī)定，合作開發(fā)房地產合同提供土地使用權的當事人，不承擔經營風險，只收取價款固定權益，確認為土地使用權出讓合同。合作房地產開發(fā)合同當事人約定提供資金，不承擔經營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，確認為房屋買賣合同。合作房地產開發(fā)合同當事人約定提供資金，不承擔經營風險，只收取固定金額貨幣的，確認為借款合同。合作房地產開發(fā)合同當事人約定提供資金而不承擔經營風險，僅以租賃或者其他形式使用房屋的，確認為房屋租賃合同。在稅收方面也有相應的規(guī)定。《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（一）〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）根據甲方以土地使用權和乙方以貨幣資金合資方式合作建房的具體情況確定了征稅辦法：（1） 如雙方按營業(yè)稅“無形資產入股投資，參與投資者利潤分配，共同承擔投資風險，不征收營業(yè)稅”分攤房屋竣工后的風險和利潤的，甲方提供給承租人的土地使用權合營企業(yè)視為入股投資，不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋所得按銷售不動產征稅；對雙方分享的利潤不征收營業(yè)稅。（2） 房屋竣工后，甲方按銷售收入的一定比例參與分配或提取固定利潤的，不屬于營業(yè)稅所稱的投資入股不征收營業(yè)稅的行為，但屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，則甲方取得的固定利潤或按比例從銷售收入中提取的收入按“轉讓”進行轉讓，合營企業(yè)按“無形資產”和營業(yè)稅進行征稅按全部房屋銷售收入按“房地產銷售”稅目征收。（3） 如果房屋竣工后雙方按一定比例分配房屋，這種經營行為不構成不征收營業(yè)稅的行為，稱為“投資無形資產，共同承擔風險”。因此，首先，甲方轉讓給合資公司的土地應按“無形資產轉讓”計稅。因此，合資公司的房屋分配給甲方和乙方后，如果單獨出售，將按“出售房地產”征稅。你知道嗎