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如何保護受害方的權(quán)利

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-29 · 680人看過

我國物權(quán)法采用的物權(quán)變動原則是“協(xié)議+公示”原則，即當(dāng)事人除就債權(quán)達(dá)成協(xié)議外，還必須履行交付或者登記等法律形式，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力。在“一房兩賣”的情況下，只有履行了合同義務(wù)并辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的購房人才能取得房屋所有權(quán)。未取得房屋所有權(quán)的買受人可以根據(jù)形成的買賣合同，要求“違約”的出賣人承擔(dān)違約金責(zé)任。損害賠償?shù)姆秶话阆喈?dāng)于守約方可獲得的利益，但不得超過違約方訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失。由于房地產(chǎn)市場的波動性，目前的房價和簽訂合同時的房價肯定有差價。這種價差是守約方的預(yù)期利益損失，雙方在簽訂合同時可以預(yù)見。

如果“一房兩賣”的出賣人未辦理過戶登記，任何買受人都可以根據(jù)各自有效的買賣合同要求出賣人繼續(xù)履行合同。此外，根據(jù)《中華人民共和國最高法司法解釋》，如果一方當(dāng)事人在簽訂合同時以出賣人對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效，法院通常不予支持。

購房人購房時，必須進行必要的產(chǎn)權(quán)調(diào)查；同時，根據(jù)去年全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要，如果“一房兩賣”都要求履行合同，權(quán)利保護的優(yōu)先順序應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)變更登記的先后順序、房屋的合法占有和合同的履行情況、買賣合同的訂立順序確定，但惡意辦理登記的買受人的權(quán)利不能優(yōu)先于合法占有房屋的買受人，這些最新規(guī)定是善意買受人最大的司法優(yōu)勢。

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