1、 銷售廣告與實際不符，我可以退房嗎？最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房銷售廣告、宣傳品為要約邀請，但出賣人對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的說明和承諾是具體確定的，訂立商品房買賣合同是以合同為依據的，對確定房價有重大影響的，視為無效作為提議。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應視為合同內容。當事人違反合同的，應當承擔違約責任。你也可以要求在這個時候退房。并非所有的違約行為都會導致合同的終止。比如，開發商承諾在小區某個地方有一個小雕塑，但交付時沒有。這種情況不能構成你方終止合同的條件。只有在下列情況下，合同才能終止：

1。因不可抗力致使合同無法履行；

2。在履行期滿前，一方當事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主債務；

3。一方當事人遲延履行主債務，經催告在合理期限內不履行的；

4。一方當事人遲延履行或者其他違約行為導致合同目的不能實現的。第二，開發商制作虛假廣告的法律責任（1）廣告促銷的合法廣告說明，僅使用略微夸張的語言來增加吸引力，即使說明與現實不完全一致，仍將其視為合法的促銷手段。比如，廣告行業常用的“黃金地段”等夸張說法，并不能具體、清晰地描述目標。一般來說，買家不會誤解這種廣告。因此，廣告監督管理部門和法院不會認定其為虛假廣告。（二）被認定為虛假說明、虛假廣告的情形對未被認定為要約或者未列入合同的要約，并不意味著可以超越法律，任意夸大。廣告中的虛假描述在買賣過程中誤導買受人，導致買受人對交易標的、價格、性質等要素產生重大誤解的，根據《合同法》第五十四條的規定，買受人可以請求法院變更或者撤銷已簽訂的買賣合同，法院有可能予以支持。在此基礎上，根據《合同法》第42條的規定，開發商還需要承擔相應的承包過錯責任。

此外，如果廣告中對房屋及相關設施的描述明顯脫離事實，對質量、環境、價格等重要事項的描述明顯虛假，對買受人的承諾明顯無法兌現，那么房地產廣告很可能被視為虛假廣告。此時，開發商和廣告主可能需要承擔相應的民事、行政甚至刑事責任。根據《最高人民檢察院、公安部關于經濟犯罪起訴標準的規定》第六十七條規定，虛假房地產廣告因涉及金額巨大，較其他類型廣告更容易接近刑事定罪標準。（三）買賣雙方在合同中約定的廣告內容雖然要約邀請的廣告內容不能作為約束買賣雙方的合同內容，但買賣雙方在簽訂書面合同時有特別約定的，而相關內容是作為條款列入合同的，那么根據合同法的相關規定，該協議將成為合同的同一部分，對雙方均具有約束力。

根據法律規定，如果開發商的廣告與實際情況不符，對購房者造成影響，他應該承擔責任，但能否退房還要看實際情況。

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