教育地產(chǎn)一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接向開發(fā)商購買的住房，另一類是二手房，即存量房。一手房的風險主要集中在房產(chǎn)證的辦理上。比如，在簽訂商品房預售合同時，開發(fā)商承諾入住一年后出具房產(chǎn)證。但實際情況是，房產(chǎn)證簽發(fā)時間一再拖延，導致業(yè)主子女無法上學。二手房的風險相對較多，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶籍糾紛、房地產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣家惡意降價糾紛等方面。首先，產(chǎn)權(quán)糾紛第一類產(chǎn)權(quán)糾紛可以分為兩種，一種是共有人之間的糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不明確的糾紛，導致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。我們來談?wù)劰餐腥酥g的第一種糾紛。我們曾經(jīng)遇到過這樣的案子。張女士向劉先生買了一套房子，為孩子上學做準備。張女士交了首付后，突然接到另一位劉先生的電話，明確告知她所買的房子還在遺產(chǎn)訴訟糾紛中，希望她放棄購買，因為與他簽訂合同的劉先生只是一套房子，其中一位共有人并不是唯一的業(yè)主，所以與她簽訂的合同存在瑕疵。為什么會這樣？由于教育房地產(chǎn)大多屬于歷史悠久的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)過世，因此這類房屋很可能發(fā)生繼承糾紛。正是由于這種特殊性，我們必須提醒您，購買歷史悠久的教育地產(chǎn)時，一定要詳細詢問賣方房源，是從市場上購買的還是繼承的，并將房源作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保護您的權(quán)益。

房產(chǎn)糾紛的另一個案例是房屋產(chǎn)權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓。說到這里，很多人可能會覺得夸大其詞，其實這種情況在很多房改單位最為普遍。因為部分單位房改不徹底，導致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但卻拿不到單位的掛牌交易審批單，導致合同無法履行。

因此，在購買學區(qū)內(nèi)單位的房改房時，必須詢問房屋交易是否需要掛牌交易審批表。

二、戶籍糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一種是出賣人的戶口沒有搬出房屋，按照戶籍管理的一般原則一房一戶不能入住。另一種是由于一些地方的特殊情況。一套房子可以有多個戶籍，但賣房子的孩子還在上學。學校拒絕接收在同一所房子里有另一個戶籍的孩子。

無論何種情況，最好的防范措施是在房屋買賣合同中約定，原業(yè)主不遷出的，應(yīng)當支付多少違約金，并且該違約金必須按日計算，每逾期一天，必須承擔一定的違約金。只有這樣，才能增加違約方的負擔，保證交易的安全。

除合同約定的違約責任外，在決定購買教育地產(chǎn)前，最好會同出賣人到房屋所在地公安機關(guān)共同核實房屋戶籍。第三，房地產(chǎn)中介虛假信息糾紛這類糾紛直接關(guān)系到房地產(chǎn)中介的專業(yè)素質(zhì)。中介利用自身的信息優(yōu)勢，欺騙買賣雙方簽訂協(xié)議。糾紛發(fā)生后，中介置身事外，看著老虎打架。目前，我國房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)水平參差不齊，無論是買賣雙方在決定交易前，都必須到學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。第四，賣方惡意漲價糾紛最為常見。說白了，就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，只要違約金數(shù)額低于房價上漲幅度，賣方就敢于違約。防止出賣人違約的最好辦法是在合同中規(guī)定相對較高的違約責任，使出賣人不敢越過雷區(qū)。

一般情況下，我們同意先約定延遲履行違約金，賣方延遲履行違約金應(yīng)在明確約定首付或剩余房款后的一定時間內(nèi)按日計算。其次，應(yīng)該約定，如果一套房子賣了兩次或兩次以上，應(yīng)該支付不低于總房價20%的違約金。最后，應(yīng)該約定，如果房價上漲過快，違約金不足以賠償損失的，購房者應(yīng)根據(jù)實際差價賠償損失。

我們可以把握一個原則，違約金的數(shù)額應(yīng)該相對較高，這樣會增加賣方的違約成本，交易也就越有保障。你知道嗎