1、 開(kāi)發(fā)商未在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)交付房屋的，買受人可以通過(guò)以下方式維護(hù)其合法權(quán)益：。與開(kāi)發(fā)商協(xié)商

在這種情況下，為了避免軟弱，開(kāi)發(fā)商可以欺負(fù)弱小者，而業(yè)主可以組織一個(gè)團(tuán)體來(lái)維權(quán)，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。在談判過(guò)程中，要注意維權(quán)方式的合法性，不能采取激進(jìn)的行動(dòng)，更不能采取遏制等擾亂社會(huì)秩序的行動(dòng)。與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成時(shí)，買受人可以選擇向人民法院起訴，維護(hù)自己的合法權(quán)益。在這里我們要注意以下幾個(gè)重要證據(jù)：一是商品房買賣合同，它一般適用于國(guó)家工商行政管理總局制定的統(tǒng)一合同，此外，還有購(gòu)房者支付房?jī)r(jià)的相關(guān)票據(jù)。第二，什么是逾期交貨？

逾期交付，是指開(kāi)發(fā)商未在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將符合合同和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付給買受人的行為。

逾期很容易理解，但什么是交房？

根據(jù)《合同法》第133條、第135條規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人有義務(wù)將房屋交付買受人，并轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。

所謂交付房屋，是出賣人將已完工的房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，其外在表現(xiàn)主要是將房屋鑰匙交付給買受人。但是，房屋交付并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。一般動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)在標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移。標(biāo)的物交付買受人后，出賣人即履行所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)。至于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，只有辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才會(huì)轉(zhuǎn)移。此外，還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。因此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《最高人民法院商品房司法解釋》）規(guī)定，以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)房屋的交付和使用。這也稱為“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即視為出賣人履行了“交付使用”的義務(wù)，但這并不意味著房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的履行。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同當(dāng)事人可以就“房屋交付使用”的內(nèi)容作出特別約定。當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照約定確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)本協(xié)議，出賣人不僅應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，還應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，否則，出賣人將承擔(dān)違約責(zé)任。如果雙方只約定“交付使用”的時(shí)間，但沒(méi)有明確約定，包括房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，出賣人只需在約定的期限內(nèi)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人占用，即“交鑰匙”，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，出賣人按期履行了“交付使用房屋”的義務(wù)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的履行期限，當(dāng)事人可以另行約定，也可以按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定確定。三是維權(quán)過(guò)程中的幾個(gè)問(wèn)題。

1。購(gòu)房合同約定的違約金數(shù)額太小，無(wú)法彌補(bǔ)購(gòu)房者的損失。我們?cè)撛趺崔k？

對(duì)于逾期交付，商品房買賣合同中對(duì)違約責(zé)任有明確約定。比如，逾期一天按已付房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之一支付違約金，這是開(kāi)發(fā)商最常見(jiàn)的違約責(zé)任方式，開(kāi)發(fā)商可能有一個(gè)包羅萬(wàn)象的條款，即違約金的最高金額不得超過(guò)。

有時(shí)候，開(kāi)發(fā)商早該交房了，這對(duì)購(gòu)房者顯然不公平。根據(jù)最高人民法院《商品房司法解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金數(shù)額的，違約金的數(shù)額根據(jù)違約造成的損失確定。如何界定買方損失？

買受人逾期交付的損失，可以依照最高人民法院《商品房司法解釋》第十七條的規(guī)定認(rèn)定。逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門(mén)公布的同一區(qū)域內(nèi)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者在逾期交付期間由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

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