[事件過(guò)程]

劉先生發(fā)現(xiàn)，在他不知情的情況下，該商品房開發(fā)商的工作人員在合同中更改了一個(gè)字，將其房屋的使用性質(zhì)由“住宅”改為“公寓”。劉先生要求解釋。開發(fā)商工作人員表示，“公寓”和“住宅”差別不大，是銷售人員個(gè)人疏忽造成的。而劉先生提出的“至少賠償我一臺(tái)彩電，并表現(xiàn)出道歉的態(tài)度”的要求被開發(fā)商拒絕。

劉先生說(shuō)，他去年12月中旬去售樓部選房，售樓人員透露，他們的樓盤有兩種，一種是住宅，一種是公寓，產(chǎn)權(quán)70年。當(dāng)時(shí)，劉先生并不太了解其中的區(qū)別，但他的態(tài)度非常明確，“當(dāng)然是住宅”。他選擇了其中一棟樓的1601房間。當(dāng)時(shí)售樓小姐也明確表示，這一套一定是住宅。華西都市報(bào)記者看到，雙方購(gòu)房合同中“主合同條款補(bǔ)充協(xié)議”頁(yè)上的“商品房基本情況”明確表示：根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪成果報(bào)告，該商品房的設(shè)計(jì)用途是“住宅”。房屋面積計(jì)量報(bào)告書變更商品設(shè)計(jì)用途的，以報(bào)告書載明的設(shè)計(jì)用途為準(zhǔn)。

合同暫時(shí)收訖蓋章后，小姐需要收回，大約兩周后簽字。

告別合同，房子“不見了”

很快，售樓小姐打電話給他要回合同。劉先生說(shuō)，他沒有買房的經(jīng)驗(yàn)，合同頁(yè)又厚，沒考慮仔細(xì)看一看。他認(rèn)為，如果簽了合同，對(duì)方就不會(huì)有任何“小動(dòng)作”。但直到他去公積金貸款中心辦理手續(xù)，工作人員才輸入他購(gòu)買的具體信息，卻告訴他，他購(gòu)買的房子不是住宅，而是公寓。劉先生突然覺得很意外，趕緊拿出原來(lái)的購(gòu)房合同看了看。直到這時(shí)，他才發(fā)現(xiàn)合同中有一個(gè)非常微不足道的變化：合同中的“住宅”項(xiàng)目被劃掉了，“公寓”項(xiàng)目被重新核對(duì)。收回合同后，他根本沒有注意到變更的細(xì)節(jié)。我很難接受。如果開發(fā)商明明白白地告訴我是公寓，不是房子，我肯定不會(huì)買。你怎么能用引誘和欺騙的手段來(lái)對(duì)待我？”劉先生說(shuō)。在咨詢了律師后，劉先生提出了索賠，他認(rèn)為索賠不高，“賠償我一臺(tái)彩電，表現(xiàn)出錯(cuò)誤的態(tài)度”，但到目前為止，還沒有接到開發(fā)商的回復(fù)，也沒有人向他道歉。銷售人員朱小姐告訴他，現(xiàn)在公司的房?jī)r(jià)漲得這么高，公司不同意他的建議。銷售人員：稅費(fèi)沒有差別。一開始朱小姐說(shuō)，在這個(gè)項(xiàng)目里，只有朝北的房子是公寓，而朝西的房子是住宅。但是劉先生的房子面向西方。經(jīng)詢問(wèn)，朱小姐回答說(shuō)，他1601的房子是公寓。而在同一樓層，與1601朝向、戶型相同的1606是住宅。對(duì)于他的疑惑，朱小姐讓他松了口氣，“只有住房用于公寓，稅費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)是一樣的。”？12日上午，華西都市報(bào)記者致電朱小姐，朱小姐以休假為由讓記者咨詢售樓部熱線。但幾分鐘后，朱小姐立即聯(lián)系上劉先生，說(shuō)他們的主管經(jīng)理會(huì)和他聯(lián)系。不過(guò)，據(jù)劉先生稱，該負(fù)責(zé)人至今未與他聯(lián)系。

律師觀點(diǎn)：存在欺詐行為

四川榮成律師事務(wù)所律師徐旭輝認(rèn)為，我國(guó)住宅與公寓雖然差別不大，但仍屬于不同用途。

如果開發(fā)商在售房前沒有明確標(biāo)示公寓，在簽約階段就會(huì)出現(xiàn)一些欺詐行為。如果買方不愿意履行協(xié)議，他可以要求賠償協(xié)議造成的損失。然而，這涉及到一個(gè)問(wèn)題。如果雙方達(dá)成違約協(xié)議，買方必須證明他遭受了多大的損失。因此，劉先生的上訴很可能得不到開發(fā)商的回應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士：區(qū)別在于保值率

據(jù)從事房屋銷售的業(yè)內(nèi)人士介紹，在高層住宅區(qū)，一般有“住宅”和“公寓”兩種性質(zhì)的商品房，這些都是在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)階段確定的，兩者之間存在差異。

公寓和住宅有什么區(qū)別。根據(jù)規(guī)定，“每套公寓至少應(yīng)有一間臥室或客廳（廳），冷天日照不少于2小時(shí)（三環(huán)路以內(nèi)住宅冷天日照不少于1小時(shí)）”，只有符合日照要求的房屋才能稱為住宅，而公寓不能滿足這些要求。

成都二手房銷售人員黃先生告訴記者，在銷售二手房時(shí)，購(gòu)房者會(huì)更關(guān)心房產(chǎn)證上是否標(biāo)注為公寓或住宅。由于不同的采光標(biāo)準(zhǔn)，住宅公寓在銷售時(shí)會(huì)受到價(jià)格的影響，因此兩者的較大區(qū)別在于住宅公寓的保值率不如住宅公寓。簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)檢查對(duì)方的法律地位、經(jīng)營(yíng)范圍、資信狀況、近期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和商譽(yù)。當(dāng)事人有理解困難的，可以向?qū)Ψ剿诘毓ど滩块T查詢，作出決定并通過(guò)對(duì)方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)了解。2、 對(duì)于代理單位代簽的合同，要注意對(duì)方的授權(quán)，包括授權(quán)范圍、授權(quán)期限、介紹信的真實(shí)性等。對(duì)于違規(guī)委派代表的高級(jí)管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長(zhǎng)等，要知道他們是否被授權(quán)有代表權(quán)。三是注重提高具體業(yè)務(wù)人員和領(lǐng)導(dǎo)的素質(zhì)。合同簽訂過(guò)程中的諸多漏洞，是由于經(jīng)營(yíng)者對(duì)業(yè)務(wù)及相關(guān)法律法規(guī)不熟悉造成的。因此，要注重提高業(yè)務(wù)人員和領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)，熟悉行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，切實(shí)體現(xiàn)和保護(hù)自身利益。掌握行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，了解法律是否禁止或限制交易。對(duì)于更專業(yè)的合同，律師和其他法律專業(yè)人士可以提供幫助。第四，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，采用標(biāo)準(zhǔn)合同范本。

我國(guó)《合同法》雖然允許書面形式、口頭形式等多種形式，但由于非書面形式在發(fā)生糾紛時(shí)不易確定責(zé)任，避免被用于欺詐，合同應(yīng)盡量采用書面形式。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照合同范本，結(jié)合具體情況訂立合同。內(nèi)容應(yīng)盡可能詳細(xì)和清晰。中國(guó)工商行政管理局發(fā)布了標(biāo)準(zhǔn)合同范本供參考。有條件的，工商行政管理部門可以對(duì)合同進(jìn)行核實(shí)。一方面可以檢查合同內(nèi)容，另一方面可以增強(qiáng)合同的嚴(yán)肅性和公信力。惡意履行的防范惡意履行合同的情況非常復(fù)雜，但如果在簽訂合同時(shí)能夠提前采取積極的防范措施，將大大降低合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果你懷疑對(duì)方的信用，你應(yīng)該要求對(duì)方盡可能提供擔(dān)保。此外，如果在履行合同過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)積極主張自己的權(quán)利，保留相關(guān)證據(jù)。積極行使訴權(quán)，通過(guò)人民法院保護(hù)自己的權(quán)利，避免因超過(guò)訴訟時(shí)效而造成損失。防止虛假支票欺詐的有效途徑有兩種。一種是貨到付款。根據(jù)支票轉(zhuǎn)賬所需時(shí)間，買方需在交貨前向賣方付款。然而，這種方法通常很難被買方接受，除非貨物供不應(yīng)求。另一種方法是直接去銀行