作者：劉萍發(fā)布時間：2014-01-2409:21:52。由于投資損失，華某計劃出售一套夫妻共有的閑置商品房用于還債。2013年4月23日，華某通過房屋中介組織找到買受人潘某，雙方達成《房屋買賣協(xié)議》。同月25日，潘某按約定向華某支付了全部房款，并取得了房屋所有權(quán)證書。6月10日，孫某以不知道華某在賣房為由向法院提起訴訟，要求確認華某與潘某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。丈夫隱瞞妻子的賣房行為是否有效？在審判實踐中有三種觀點：第一種觀點認為買賣是有效的。華某和孫某是該房屋的共有人，雙方有共同利益。可以推定，華某一方為了夫妻雙方的共同利益購買房屋。由于華某與孫某有共同利益，潘某有理由認為華某的代理行為是有效的，屬于表見代理行為。第二種意見是買賣無效。作為該房屋的共有人，華先生和孫先生對該房屋享有同等的處分權(quán)。一方未經(jīng)另一方事先同意擅自處分房屋的，將侵害另一方共有人的合法權(quán)益。第三種意見認為，確認房屋買賣行為的有效性，要看第三人是善意取得還是惡意取得，有償取得還是無償取得，善意取得還是有償取得是有效的，惡意取得還是無償取得是無效的。作者同意第三種觀點，理由如下：。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第八十九條規(guī)定：“共有人對共有財產(chǎn)享有共同權(quán)利，承擔共同義務。在共有權(quán)存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般無效。但第三人善意有償取得財產(chǎn)的，第三人的合法權(quán)益受保護；其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”。2潘某善意取得房屋并給予補償，應認定為有效。我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將房地產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)收回；除法律另有規(guī)定外，受讓人善意或者以合理的價格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，受讓人取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。善意取得不動產(chǎn)應當符合下列條件：（1）轉(zhuǎn)讓人無權(quán)分配轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)；（2）受讓人取得不動產(chǎn)必須以有償?shù)姆尚袨闉榛A(chǔ)。受讓人取得不動產(chǎn)，必須以買賣等交換行為為基礎(chǔ)。如果不動產(chǎn)的取得是基于非法律行為，那么就不是善意的；（3）受讓人必須是善意的。可以理解，受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無故意或者重大過失無權(quán)處分轉(zhuǎn)讓人的情形；（4）已經(jīng)辦理了權(quán)利變更登記。受讓人未及時辦理權(quán)利變更登記的，不能視為善意取得。結(jié)合本案，孫某并未對房價提出任何異議，而潘某的購房行為也符合善意取得的要求。因此，可以認定華某和潘某的售房行為是有效的，應當駁回孫某的訴訟請求。

（作者單位：江西省豐城市人民法院）

來源：魯巴網(wǎng)

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