案例：甲方擁有一套待售房屋，售價為人民幣500萬元（賣方價格）。乙方作為買方，同意轉讓價款，并有能力一次性付款。雙方在中介處協商房屋過戶事宜。首套房貸是銀行貸款按揭，按揭300萬元。交易期間約有240萬元貸款未償還。第二筆抵押貸款是向個人借款150萬元，這筆錢在交易過程中也是未付的。現甲方要求乙方首付390萬元，償還銀行貸款和個人貸款，取消抵押登記，余款過戶時支付100萬元，房屋交付時支付10萬元。乙方有點擔心，但不清楚具體危險在哪里。中介認為交易有可能，敦促雙方盡快簽訂合同。然而，這種交易的風險對買方來說真的是可控的嗎？買房不買房會不會有悲劇的結局？事實上，個人按揭房屋交易的風險是銀行按揭房屋交易的兩倍多。如果房子只抵押給銀行，只要還清貸款，銀行肯定會解除抵押。不過，如果房子設置了個人按揭，還完房貸后是否解除按揭還不確定。也許另一張借據會突然出現，說還有另一筆債務，風險可能完全超出買家的控制。因此，對于個人按揭的房屋，賣方應籌集資金償還債務，并在按揭取消后進行交易。買方決不能因為輕信而處于被動的境地。在甲乙雙方的交易中，如果甲方同意用自有資金償還個人貸款并取消個人抵押貸款，但堅持要求乙方支付首付以償還銀行貸款，乙方還應注意什么，以確保甲方確實使用首付償還銀行貸款。甲方可要求乙方自行支付首付款并提前安排還款。但是，如果乙方這樣做，將面臨風險。甲方挪用原用于提前還款的資金，貸款不能清償，抵押不能解除，房屋不能交易。所以還是可以付錢但買不到房子。因此，作為一個謹慎的買家，他應該監督首付的使用情況。比如，他應該直接到甲方的貸款銀行辦理付款手續，看到甲方把首付還到銀行，銀行票據抵押后，他應該盡快和甲方辦理過戶。最好在抵押貸款取消的當天申請轉讓。

最后，幾乎所有房屋交易都會遇到另一個風險，那就是辦理過戶時房屋被法院查封的風險。很多人，甚至很多中介認為，只要向房地產交易中心提交過戶登記申請，這次交易就不會發生意外。但這種理解是錯誤的。最高人民法院通知，國土資源部、建設部《關于規范人民法院依法執行和協助國土資源、房地產管理部門執行的通知》規定，人民法院應當關注國土資源、房地產違法犯罪案件管理部門已受理被執行人的土地使用權轉讓申請和房屋轉讓登記申請，未核準登記的，法院可以予以查封；核準登記的，不予查封。從受理登記到核準登記需要多長時間？”《上海市房地產登記技術規定》規定：登記機構應當自受理房地產轉讓登記申請之日起20日內完成審查。符合規定條件的，應當將轉讓事項記入房地產登記簿，并通知房地產所有人領取房地產權證。由此可見，如果出賣人在過戶后20日內發生其他法律糾紛，交易中間的房屋仍有可能被查封。

當然，房屋在交易過戶過程中被查封是一個概率很低的事件，但概率很低并不意味著不存在，所以我們還需要通過一定的手段進一步降低風險。首先，應當在合同中約定對出賣人進行查封，加重違約責任，從而增加違約成本。其次，盡量采用房屋付款監管的方式，即除貸款首付外，其他房屋由中立的第三方監管。買受人取得房產證后，第三人向出賣人支付房款。第三，如果出賣人不同意監督交房，可以將交房時間提前到過戶前，造成實際占有。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，“被執行人將需要登記過戶的財產全部出售給第三人，第三人已支付全部價款并實際占有的，但尚未辦理過戶登記手續的，第三人無過錯的，人民法院不予查封、扣押、凍結，“只要房屋交易價格正常，買受人實際擁有并足額支付，房屋就可以認定為買受人所有。你知道嗎