我國常見的不動產其實主要就是房產，對于個人或公司合法所有的不動產，法律允許是可以進行抵押的。但同時需要簽訂一份不動產抵押合同，當然這個合同也是有無效的情形。那么實踐中，不動產抵押合同無效的情形都有哪些呢？請一起和律霸小編在下文中進行了解。

一、不動產抵押合同無效的情形有哪些

不動產抵押合同被認定無效的一般有四種情況：

1、抵押合同是主合同的從合同，主合同無效則抵押合同無效。

2、主體不適合的無效抵押合同，如抵押人不是抵押物的所有權人或處分權人，又比如企業法人的分支機構、職能機構對外簽署的抵押合同

3、意思表示不真實的抵押合同，如企業法人能舉證出他人盜用公章與合法證明材料對外簽署的抵押合同。

4、不符合法定形式要件的無效抵押合同，如不動產抵押合同未經登記備案的。

對于被確認無效的不動產抵押合同《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》對此均有規定。債務人、抵押人、債權人有過錯的應當根據其過錯承擔相應的民事責任。這種民事責任屬于締約過失責任。

二、不動產抵押合同的簽訂

一般來說，簽訂不動產抵押合同要經過審查、估價等程序。抵押物的審查可分為三個方面：抵押人主體資格審查、抵押物權屬審查、抵押物的價值審查。確定抵押物的價值，是簽訂抵押合同的一個十分重要的問題，如果抵押物價值小于或等于所擔保債權的數額，在處分抵押物時，抵押權人就可能不夠清償。

因此，抵押財產的準確評估直接關系到抵押權人和抵押人的切身利益，評估過高則可能損害抵押權人利益，過低則可能損害抵押人利益。抵押財產的評估是一項專業性很強的工作，因為抵押物的價值是變動的，如以土地使用權作抵押，則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價值。因此，應由評估機構組織專業技術人員進行評估，而不能單方認定。確定了抵押財產價值，還要確定抵押率。確定抵押率通?？紤]的因素包括：所擔保債權、抵押物在擔保期限內的折舊、實現抵押權所需的費用及其他支出、稅收等。

綜上所述，不動產抵押屬于擔保中的一種具體方式，當然也是很多人采取的一種方式，此時在房產上面設立了抵押權，但是房產不會實際的轉移給抵押權人。就當事人之間簽訂的不動產抵押合同來看，導致不動產抵押合同無效的情形主要就是上述四種。更多相關知識您可以咨詢律霸三門峽律師。

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