要打贏不動產訴訟，就要了解法律制度：區分不動產所有人的權利和義務。業主有權占有、使用、受益和處分建筑物的專有部分，但不得危害建筑物的安全和其他業主的合法權益。（物權法第七十一條）權利不得濫用。業主對建筑物專有部分以外的共用部分享有權利并承擔義務，不得放棄權利而不履行義務。

業主轉讓大廈內的住宅和營業用房時，業主對大廈共用部分享有的共有權和共同管理權同時轉讓。（物權法第72條）

例如，張三將一套三居室公寓轉讓給李四時，他不能將業主共用的水箱放在屋頂上。相關知識：車主共同部分

1。建筑區域內的道路屬于業主所有，城市公共道路除外。建筑面積內的綠地屬于業主，但屬于城市公共綠地或者明確屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房歸業主所有。（物權法第73條）。建筑區域內的停車位和車庫。

（1）在施工區域內，規劃用于停放車輛的停車位應首先滿足業主的需要。（《物權法》第七十四條第一款）出售、出租的車位、車庫，業主應當享有有限的購買權和優先租賃權。（中華人民共和國物權法對此沒有規定，這是一種理論推導）

（2）在建筑面積內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權，由當事人通過出售、贈與、出租等方式約定（第七十四條，《中華人民共和國物權法》第二款不屬于業主。（三）在業主共有的道路或者其他場地上停車的車位，屬于業主所有。（《物權法》第七十四條第三款）車位分為共用車位和非共用車位。

3。對于公寓所有權，建筑物的公共部分及其附屬物是公共的。（《物權法》第七十條）電梯、過道、屋頂、公廁、水庫、下水道等在性質上無法區分，屬于公共部位。

4。共有人在不承擔維修費用的情況下，不能放棄共有權。（物權法第72條）

5。雖然《物權法》沒有對此作出規定，但由于其獨特的性質，應當這樣解釋。例如，整棟樓有一個水箱，由三位業主共用。業主不能將水箱份額單獨轉讓給他人。區分所有人的成員權，又稱為成員權，是指建筑物作為建筑物管理集團的成員，基于不可分割的共同關系而享有的區分所有人的權利。例如有權選擇經理作為所有者。業主可以召開業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對業主大會的設立和業主委員會的選舉給予指導和協助。（二）依法修改物業管理委員會及其所屬企業的議事規則；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施維修基金；（六）改建、改建建筑物及其附屬設施；（七）其他與共有經營權有關的重大事項。

對上述第（五）項和第（六）項所列事項的決定，應當經占用建筑物總面積三分之二以上、占用業主總人數三分之二以上的業主批準。前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積一半以上、業主總數一半以上的業主同意。（物權法第76條）

注：有兩個簡單多數決定（一個是最高多數，一個是地區多數，多數是多數決定的縮寫）和兩個絕對多數決定（一個是最高多數，另一個是地區多數）。簡單地說，在“籌集資金”和“改造事物”問題上有兩個絕對多數。

業主的“投票”按“戶”計算，即一戶一票。不能用人口來計算。業主不得違反法律、法規和管理規定將住宅改為營業用房。業主將住宅改為商品房的，除遵守法律、行政法規和管理規定外，還應當征得利害關系人的同意。（《物權法》第77條）比如，一棟房子的二樓套房改成了酒店，增加了社區的不安全感。這是不允許的。業主大會或者業主委員會的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會的決定侵犯業主合法權益的，被侵害的業主可以請求人民法院撤銷。（《物權法》第七十八條）比如業主張三對決定不投贊成票，或者對決定投反對票，他還是要遵守決定。建筑物及其附屬設施的維修基金屬于業主。經業主共同決定，可用于電梯、水箱等公共部位的維修。養護資金的使用應當公告。（《物權法》第79條）

2。對建筑物及其附屬設施的成本分擔和收益分配有約定的，按照約定確定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（《物權法》第80條）物業管理。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人員管理。業主有權依法更換建設單位聘用的物業服務企業或者其他管理人員。（《物權法》第81條）

2。物業服務企業或者其他管理人應當按照業主的委托管理建筑區域內的建筑物及其附屬設施，接受業主的監督。（物權法第八十二條）業主有權依照法律、法規和行政法規的規定，要求行為人停止侵害、排除危害、排除危害、賠償損失。業主對侵犯其合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。（物權法第八十三條）“條例”包括行政法規和地方性法規。你知道嗎