近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件不斷增多。由于相關法律規范的比較原則，人民法院審理房屋租賃合同糾紛在法律適用上面臨諸多困難。為統一法律適用，最高人民法院今天公布了《關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問題的解釋》。最高人民法院第一人民法院負責人對這一解釋作了權威解釋。合同的效力對于促進房屋租賃市場的發展，維護房屋租賃市場交易秩序的穩定具有重要意義。《解釋》在準確判斷有關法律、行政法規的強制性規定是否為效力強制性規定的基礎上，確定了合同效力的認定原則：一是限制無效合同的范圍。該解釋僅將違法建筑租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同視為無效。在違法建筑范圍認定上，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，未經批準或者未按照批準的內容建設的臨時建筑，超過批準使用年限的臨時建筑，確定為違法建筑。二是對缺乏有效合同條件的，采取補救措施，即只要當事人在一審法院辯論終結前取得法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，合同將被視為有效。有觀點認為，解釋規定，合同認定無效后，承租人應當支付房屋使用費，這是對無效合同的有效處理。該負責人表示：“這種理解是錯誤的”，合同無效后，承租人在房屋占用期間支付使用費，是對根據無效合同取得的房產進行返還的一種方式，而不是按照合同履行支付的租金。根據無效合同原則，承租人應當返還根據無效合同取得的財產，包括占有租賃房屋取得的占有權益和實際占有的房屋。占有權益是無形財產，承租人只能采用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。

實踐中確定房屋使用費標準的方法很多。鑒于實踐中承租人使用房屋受到房屋質量等原因的影響，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能不公平，可能與承租人取得的占有權益不一致。因此，規定“當事人要求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，一般由人民法院支付租金”，等等。人民法院根據承租人對房屋的實際使用情況，參照合同約定的租金標準，有權酌情決定是否支持、如何確定入住費。如何運用不同的民法理論來處理裝飾，是司法審判中的一個熱點和難點問題。

根據各級人民法院和學術界的意見，《解釋》確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人同意裝修時，根據不同情況采用不同的處理原則。

首先，附著裝飾和非附著裝飾適用不同的處理規則。承租人作為業主對未形成附件的裝修有處分權；對形成附件的裝修適用不同的規則，區分合同無效、合同有效終止和合同履行期滿。

其次，出租人對承租人的裝修是否進行補償以及如何進行補償，應當區別對待。合同無效時，出租人同意使用裝修的，以不當得利賠償承租人；出租人不同意使用裝修的，裝修現值損失視為無效合同損失，按雙方過錯承擔；合同終止的，由違約方承擔裝修殘值損失。在雙方無過錯的情況下，雙方應按照公平原則分擔裝修殘值損失；需要注意的是，合同終止時，出租人同意承租人使用裝修的，仍需以不當得利為由賠償承租人；合同履行期屆滿，出租人取得附裝物不需要賠償。

依法保護承租人的優先購買權

當解釋規定承租人的優先購買權受到侵害時，負責人無權主張出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。據分析，《解釋》規定，“承租人不得以出租人侵犯優先購買權為由，要求確認出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。”，承租人不得主張出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。優先購買權糾紛一直是審判實踐中的一個難點。承租人優先購買權性質的認定是解決這一難題的首要問題。2007年10月1日實施的《物權法》沒有規定優先購買權為物權，因此不具有“向世界”的權利。最高人民法院撤銷了《關于適用民法通則的意見》第一百一十八條，這是因為該條與物權法的規定相抵觸。這一解釋遵循了法律精神，將承租人的優先購買權定性還原為債權。其中規定，承租人不得以出租人侵害其優先購買權為由，要求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。承租人主張優先購買權有四種例外。

根據《解釋》，只要出租人出售租賃房屋，承租人能否主張優先購買權？對此，該負責人表示，這種理解是錯誤的。《解釋》第二十四條規定了承租人行使優先購買權的四種例外情形：房屋共有人行使優先購買權時。物權法的目的是簡化物權關系，維護共同關系的穩定，充分發揮財產的受益價值。從利益衡量的角度看，應優先考慮共同所有人的購買權。出租人把房子賣給近親的情況。家庭關系往往是決定交換價值的重要因素，具有很強的個人色彩，這不同于單純的商業關系。

出租人履行告知義務后，承租人未明確表示愿意在15日內購買。本項是對《合同法》第230條的進一步完善。從權利義務平等的角度看，在合理期限內行使優先購買權也是承租人優先購買權的內容。承租人不及時行使優先購買權，出租人的所有者權益將受到損害。因此，本項以承租人收到通知后15日為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。

購買房屋的第三方出于善意進行了登記。《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以轉讓財產所有權為目的，以善意和對價轉讓和占有財產。即使轉讓人無權分配，受讓人仍然可以取得轉讓財產的所有權。根據《民法解釋通則》中“舉重輕”的原則，在第三人購買租賃物的情況下