二手房評(píng)估是什么？

二手房評(píng)估價(jià)格是指房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法。通過(guò)對(duì)銷售房源中同一樓盤(pán)的掛牌價(jià)格和同類型樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，可以換算出某一樓盤(pán)的平均單價(jià)。然后，結(jié)合被評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況等特征因素，計(jì)算出相對(duì)科學(xué)合理的房屋市場(chǎng)參考價(jià)格。二手房評(píng)估如何收費(fèi)？

二手房評(píng)估分為“免費(fèi)評(píng)估”和“有償評(píng)估”。

免費(fèi)評(píng)估：目前，除了具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估公司外，還有一種新型的網(wǎng)絡(luò)二手房評(píng)估方式，已經(jīng)成熟。國(guó)內(nèi)幾家大型房地產(chǎn)網(wǎng)站或有房地產(chǎn)頻道的綜合性網(wǎng)站已經(jīng)開(kāi)始為消費(fèi)者提供免費(fèi)二手房評(píng)估服務(wù)。

付款評(píng)估：房地產(chǎn)評(píng)估是二手房交易過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。現(xiàn)在，當(dāng)你買房貸款，賣房過(guò)戶，找中介，去銀行，他們會(huì)告訴你房子需要評(píng)估。比如購(gòu)房者需要申請(qǐng)按揭貸款，銀行只能根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告向購(gòu)房者發(fā)放貸款。抵押貸款的評(píng)估需要一個(gè)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。所謂“房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)”，是指銀行審核貸款時(shí)，為控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)買受人抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

多數(shù)銀行以房地產(chǎn)評(píng)估為貸款前提，要求貸款申請(qǐng)人承擔(dān)評(píng)估費(fèi)，評(píng)估費(fèi)由評(píng)估公司收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)的1‰-5‰。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象情況，并在現(xiàn)場(chǎng)拍照記錄。但不少購(gòu)房者反映，所謂的評(píng)估只是拿著錢“走走”購(gòu)房報(bào)告。今年1月，國(guó)家發(fā)改委公布了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格，并要求嚴(yán)格遵守《反壟斷法》等法律法規(guī)。不允許以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù)或截取定價(jià)權(quán)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然各家銀行聲稱收費(fèi)由第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，但多數(shù)銀行都指定了合作評(píng)估機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者可以“隨機(jī)”選擇3至5家合作機(jī)構(gòu)。銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，顯然剝奪了消費(fèi)者在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的自由選擇權(quán)。

有銀行業(yè)內(nèi)人士稱，部分銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在返利，返利比例甚至可以達(dá)到一半。相關(guān)的利息分配可以在銀行內(nèi)部分行之間、分行與客戶經(jīng)理之間進(jìn)行。

盡管一些銀行不再要求購(gòu)房者承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用，但房地產(chǎn)中介和評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然利用信息不對(duì)稱與購(gòu)房者“開(kāi)門(mén)紅”。

應(yīng)該由消費(fèi)者承擔(dān)嗎？

出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范銀行信貸業(yè)務(wù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理的通知》，規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，以約定為準(zhǔn)。評(píng)估費(fèi)用由委托人承擔(dān)”。法律界認(rèn)為，評(píng)估是銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的一種手段。按照誰(shuí)委托誰(shuí)支付的原則，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評(píng)估費(fèi)用，但一些銀行和中介機(jī)構(gòu)卻要求購(gòu)房者承擔(dān)，這涉嫌濫用自己的強(qiáng)勢(shì)地位，追求不正當(dāng)利益。”銀行內(nèi)部風(fēng)控需要讓客戶買單，暴露出相關(guān)部門(mén)監(jiān)管的缺失。”