二手房評估是什么？

二手房評估價(jià)格是指房地產(chǎn)價(jià)格評估的市場比較法。通過對銷售房源中同一樓盤的掛牌價(jià)格和同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，可以換算出某一樓盤的平均單價(jià)。然后，結(jié)合被評估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況等特征因素，計(jì)算出相對科學(xué)合理的房屋市場參考價(jià)格。二手房評估如何收費(fèi)？

二手房評估分為“免費(fèi)評估”和“有償評估”。

免費(fèi)評估：目前，除了具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估公司外，還有一種新型的網(wǎng)絡(luò)二手房評估方式，已經(jīng)成熟。國內(nèi)幾家大型房地產(chǎn)網(wǎng)站或有房地產(chǎn)頻道的綜合性網(wǎng)站已經(jīng)開始為消費(fèi)者提供免費(fèi)二手房評估服務(wù)。

付款評估：房地產(chǎn)評估是二手房交易過程中的重要環(huán)節(jié)。現(xiàn)在，當(dāng)你買房貸款，賣房過戶，找中介，去銀行，他們會告訴你房子需要評估。比如購房者需要申請按揭貸款，銀行只能根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告向購房者發(fā)放貸款。抵押貸款的評估需要一個專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)。所謂“房地產(chǎn)評估費(fèi)”，是指銀行審核貸款時，為控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，對買受人抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評估，一般由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

多數(shù)銀行以房地產(chǎn)評估為貸款前提，要求貸款申請人承擔(dān)評估費(fèi)，評估費(fèi)由評估公司收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房價(jià)的1‰-5‰。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師必須到估價(jià)對象現(xiàn)場實(shí)地查看估價(jià)對象情況，并在現(xiàn)場拍照記錄。但不少購房者反映，所謂的評估只是拿著錢“走走”購房報(bào)告。今年1月，國家發(fā)改委公布了房地產(chǎn)價(jià)格評估等7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格，并要求嚴(yán)格遵守《反壟斷法》等法律法規(guī)。不允許以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù)或截取定價(jià)權(quán)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然各家銀行聲稱收費(fèi)由第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，但多數(shù)銀行都指定了合作評估機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者可以“隨機(jī)”選擇3至5家合作機(jī)構(gòu)。銀行指定評估機(jī)構(gòu)，顯然剝奪了消費(fèi)者在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的自由選擇權(quán)。

有銀行業(yè)內(nèi)人士稱，部分銀行與評估機(jī)構(gòu)之間存在返利，返利比例甚至可以達(dá)到一半。相關(guān)的利息分配可以在銀行內(nèi)部分行之間、分行與客戶經(jīng)理之間進(jìn)行。

盡管一些銀行不再要求購房者承擔(dān)評估費(fèi)用，但房地產(chǎn)中介和評估機(jī)構(gòu)仍然利用信息不對稱與購房者“開門紅”。

應(yīng)該由消費(fèi)者承擔(dān)嗎？

出臺《關(guān)于規(guī)范銀行信貸業(yè)務(wù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理的通知》，規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，以約定為準(zhǔn)。評估費(fèi)用由委托人承擔(dān)”。法律界認(rèn)為，評估是銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的一種手段。按照誰委托誰支付的原則，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評估費(fèi)用，但一些銀行和中介機(jī)構(gòu)卻要求購房者承擔(dān)，這涉嫌濫用自己的強(qiáng)勢地位，追求不正當(dāng)利益。”銀行內(nèi)部風(fēng)控需要讓客戶買單，暴露出相關(guān)部門監(jiān)管的缺失。”