如果二手房交易失敗，中介費(fèi)能否退還？

司法程序中對(duì)中介費(fèi)的認(rèn)定和處理有三種方式，除買(mǎi)賣(mài)雙方因中介公司自身原因未能履行合同外，其他兩種情況可能涉及一定的人工成本。在買(mǎi)房之前，我們需要了解二手房買(mǎi)家的正常交易流程，妥善保護(hù)他們?cè)诙址夸N(xiāo)售中的合法權(quán)益，首先要了解一套相對(duì)規(guī)范的交易流程，“李×華認(rèn)為，購(gòu)房者首先需要了解房屋的整體情況和產(chǎn)權(quán)情況，并要求出賣(mài)人提供法律文件，包括房屋所有權(quán)證、身份證件等文件。出賣(mài)人提供的房屋合法，可以在市場(chǎng)上交易的，買(mǎi)受人可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房銷(xiāo)售的必要程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或房屋買(mǎi)賣(mài)合同）。

買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋的位置、房產(chǎn)狀況、成交價(jià)格、交付時(shí)間、交付方式、產(chǎn)權(quán)處理等達(dá)成協(xié)議后，雙方至少簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一式三份。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)審核。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)后，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)符合掛牌條件的房屋，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)相關(guān)證件，審核產(chǎn)權(quán)，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，無(wú)產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)的，未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意，不予申請(qǐng)，禁止上市交易。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以及交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限，逐級(jí)申請(qǐng)審批。在納稅方面。稅費(fèi)構(gòu)成復(fù)雜，這取決于交易房屋的性質(zhì)。比如，房改房、危房、經(jīng)濟(jì)適用房等商品房的稅費(fèi)構(gòu)成不同。之后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易資料移交發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)受人持領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知書(shū)到發(fā)證部門(mén)辦理新的產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于貸款的買(mǎi)方，在與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。銀行審核買(mǎi)家的信用，評(píng)估雙方想交易的房子，從而確定買(mǎi)家的貸款金額，然后批準(zhǔn)買(mǎi)家的貸款。雙方完成產(chǎn)權(quán)變更登記，購(gòu)房人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性劃轉(zhuǎn)發(fā)放。買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)證，付清全部房款，出賣(mài)人交付房屋并結(jié)清全部房屋后，雙方的二手房買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。在一系列的二手房買(mǎi)賣(mài)交易中，對(duì)于中介費(fèi)和“服務(wù)費(fèi)”的支付有三種司法處理方式，老百姓通常會(huì)產(chǎn)生一種誤解，認(rèn)為中介費(fèi)應(yīng)該在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后才支付。事實(shí)上，這種觀(guān)點(diǎn)是不完整的。他表示，在認(rèn)定中介費(fèi)和“服務(wù)費(fèi)”時(shí)，有三種司法處理不過(guò)，值得注意的是，中介公司可以要求收取適當(dāng)?shù)姆?wù)費(fèi)。2、 如果中介公司促使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議），但不是因?yàn)橹薪楣镜脑颍I(mǎi)賣(mài)雙方未能履行合同、完成交易的，中介公司仍有權(quán)收取中介費(fèi)，但應(yīng)酌情減少。3、 中介公司促使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議），但由于中介公司的原因，買(mǎi)賣(mài)雙方未能履行合同完成交易，中介公司無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)。”事實(shí)上，在中介公司為買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同提供便利后，當(dāng)事人因中介公司自身以外的原因需要承擔(dān)一定的費(fèi)用。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要謹(jǐn)慎。”李華提醒，在目前成交量低迷的情況下，一些中介公司為了維持生計(jì)，賺取中介費(fèi)，往往采取一些策略，變相“逼”當(dāng)事人交納中介費(fèi)。

案例一勸說(shuō)沒(méi)有明確購(gòu)房意向的人簽訂意向協(xié)議

市民王女士要給兒子買(mǎi)房。中介帶王女士看房后，她用各種方式說(shuō)服王女士簽訂購(gòu)房意向書(shū)。簽約后，王女士放棄了買(mǎi)房。中介公司起訴法院索要中介費(fèi)。

分析：由于王女士以中介公司等多種方式簽訂了購(gòu)房意向書(shū)（無(wú)明確購(gòu)房意向），王女士放棄了購(gòu)房，法院認(rèn)為中介公司未能為買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議）提供便利，無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)。不過(guò)，作為中介公司，王女士還是可以要求適當(dāng)?shù)姆?wù)費(fèi)，也就是說(shuō)，她必須向中介公司支付適當(dāng)?shù)姆?wù)費(fèi)。

在案例2中，買(mǎi)方和賣(mài)方被要求先簽署一份意向書(shū)，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步談判后再簽署一份銷(xiāo)售合同，而買(mǎi)方和賣(mài)方則被說(shuō)服直接簽署一份銷(xiāo)售合同。市民王女士準(zhǔn)備為兒子結(jié)婚買(mǎi)房。在中介的指導(dǎo)下看房后，她確認(rèn)了自己的購(gòu)房意向。中介表示，沒(méi)有必要直接簽訂意向協(xié)議和網(wǎng)上備案，之后買(mǎi)賣(mài)雙方同意不履行合同。中介公司起訴法院索要中介費(fèi)。

分析：按照流程，先簽訂意向書(shū)，再“進(jìn)一步協(xié)商簽訂銷(xiāo)售合同”。但中介公司省略了“意向書(shū)”環(huán)節(jié)，直接要求買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但隨后買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商放棄購(gòu)房。在本案中，由于買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽訂，法院仍支持收取中介費(fèi)的請(qǐng)求，但考慮到確實(shí)如此，應(yīng)酌情降低中介費(fèi)。

在案例3中，限購(gòu)房主說(shuō)他有辦法幫他買(mǎi)房，說(shuō)服買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。李小姐打算買(mǎi)一棟新別墅。因?yàn)樗煞虻姆孔邮艿较拗疲麚?dān)心買(mǎi)不起。不過(guò)，中介表示，他有辦法操作并勸說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但最終成交失敗。中介公司起訴法院索要中介費(fèi)。

分析：一直限購(gòu)的李女士一家，在中介聲稱(chēng)自己“有辦法經(jīng)營(yíng)”時(shí)，與前輩簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，但最終因購(gòu)房無(wú)法過(guò)戶(hù)，購(gòu)房失敗。實(shí)質(zhì)上，在中介公司的“勸說(shuō)”下，中介公司從購(gòu)房開(kāi)始到購(gòu)房結(jié)束都負(fù)有主體責(zé)任，也就是說(shuō)，雖然中介公司出資購(gòu)房的買(mǎi)賣(mài)合同成立了，但中介公司沒(méi)有履行合同，所以才有了結(jié)果法院認(rèn)為，中介無(wú)權(quán)索要中介費(fèi)。

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