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寧波
是非法轉租不當得利
非法轉租是否屬于不當得利？
不構成。承租人與轉租人之間的合同有效期至出租人與承租人終止合同為止。非法轉租，承租人與轉租人簽訂的合同是否有效？有三種不同的觀點：
第一種觀點：合同無效。根據《合同法》第二百二十四條的規定，經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”轉租必須經出租人批準。未經出租人同意轉租的性質是違法的，因此轉租合同應當無效。第二種觀點：效力未定的合同。《合同法》第五十一條規定：“無權處分他人財產的人經債權人追認取得處分權或者無權處分人訂立合同的，合同有效。”。無權處分行為屬于效力待定行為。非法轉租應屬于擅自處分，因為對于轉租，雖然承租人擅自將租賃物的占有權和使用權轉讓給他人，而不是他人的財產，但承租人擅自將占有權和使用權轉讓給他人，這實際上是對租賃物的非法處分其他人的財產權利和職能。轉租合同應當是效力待定的合同。第三種觀點：合同有效。非法轉租合同是一種允諾性合同，在雙方意思表示一致時才有效，因此轉租合同應是一種有效合同。首先，根據合同法的規定，租賃合同是一種允諾合同。轉租合同經雙方同意后生效。其次，轉租符合合同的功能。根據法律規定，轉租需要出租人的同意才能保護出租人的利益，但未經出租人同意轉租并不損害出租人的利益。出租人與承租人簽訂租賃合同的目的是取得出租房屋所帶來的租金收入。轉租在某些情況下不影響出租人收入的實現，也可以保證其利益。最后，根據契約自由原則，其目的是鼓勵交易，維護穩定的市場秩序。非法轉租合同本質上是債權合同，債權協議的效力不受第三人的限制。因此，即使未經出租人同意，轉租合同也應有效。應當注意的是，確定轉租合同為有效合同必須有一個前提，即轉租人沒有善意過錯，即不知道或者不應當知道轉租人無權處分。在無權處分的情況下，對善意相對人應當給予特別保護，轉租合同應當視為有效合同。
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