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寧波
房屋租賃合同未經登記仍然有效
第三方韓×生稱，原租賃合同和轉租合同沒有登記。根據《城市房屋租賃管理辦法》，向房地產行政主管部門辦理登記手續。法院認為，根據《中華人民共和國合同法》，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續并生效的，從其規定。”。合同的效力依照法律、行政法規的規定確定。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條規定：“房屋租賃的，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃目的、租賃價格、修理責任等雙方權利義務，并向出租人登記本條不以登記為合同生效的條件。該條中的“不”只是一個主張性條款，而不是強制性條款。因此，該條款不是合同生效的條件。我國《合同法》以充分尊重意思自治為原則，對合同無效的認定標準采取嚴格原則，其目的在于鼓勵交易，繁榮經濟。因此，法院不支持第三方認為合同無效的觀點。根據《中華人民共和國合同法》第四十四條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）第九條第一款的規定，判決書如下：原告劉英、馬麗與被告嚴斌于2006年10月28日簽訂的房屋轉租合同為有效合同。分析盡管建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》規定出租房屋應當登記備案，但根據合同法及其司法解釋，不違反法律、行政法規強制性規定的合同具有法律效力，而《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規章，不是法律、行政法規，違反規定只構成行政違法，合同不能認定無效。根據《城市房地產管理法》第五十三條的規定，房屋租賃時，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃目的、租賃價格、維修責任等雙方權利義務，并向房地產管理部門備案。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定，房屋租賃應當登記。租賃合同簽訂、變更、終止的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。根據上述規定，可以看出我國房屋租賃登記制度并不影響租賃合同的效力。租賃合同登記備案制度主要是防止國家稅費流失，防止當事人非法出租房屋。另一個目的是對房屋（含租賃）等不動產的交易或者產權的設立等進行公示，保護第三人的合法權益。
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