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寧波
土地租賃的最長期限是多久？土地租賃有哪些方式
國有土地長期租賃的具體期限，應當在租賃合同中約定，最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓的最長期限。現階段，我國存在大量擅自轉讓、出租農民所有的非農業建設用地使用權的現象。根據現行法律，它仍然受到國家的嚴格限制。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權的行為往往被法院認定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地時，必須謹慎，盡量規避相應的法律風險。《中華人民共和國土地管理法》對集體建設用地的出租有著較為嚴格的限制，具體體現在以下幾點上：
第六十三條農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農業建設；但符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，不得因破產、兼并等原因依法轉讓土地使用權，由此可見，任何單位和個人進行建設，都必須依法申請使用國有土地不符合集體土地使用權主體資格要求的。現實中，土地承租人直接與集體土地村委會簽訂土地租賃協議的方式比較普遍，并不妥當。擅自出租集體土地的行為，由法院認定為無效。雙方簽訂的《土地租賃合同》也因違反國家法律的強制性規定而無效。土地租賃的方式有哪些？
承包人依法取得的農村土地承包經營權，依照有關法律和國家政策，可以采取轉包、租賃、交換、轉讓等方式轉讓。第十六條承包人以轉包、租賃、股權等方式轉讓部分或者全部農村土地承包經營權的，承包人與發包人的合同關系不變，雙方的權利和義務不變。第十七條同一集體經濟組織的締約各方自愿交換土地承包經營權，交換土地的締約雙方的承包權利和義務也相應交換。當事人可以要求辦理農村土地承包經營證書變更登記手續。第十八條承包人以轉讓方式轉讓農村土地承包經營權的，經發包人同意，當事人可以要求及時變更、注銷或者補發農村土地承包經營權。第十九條承包人發展農業合作生產，可以自愿分享承包地，但股份合作企業解散時，應當將承包地的份額返還原承包農民。第二十條土地承包經營權轉讓、交換依法登記，取得土地承包經營權后，可以通過轉包、租賃、交換等方式轉讓，法律和國家政策規定的轉讓或者其他方式。
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