如原告張某(女)訴被告李某某(男)離婚糾紛一案中，李某某在婚前購買房屋一套并支付首付款，婚后以李某某的名義支付完按揭貸款并取得房產(chǎn)證。某基層法院認為，該系雙方之前簽訂，明確載明買受人為李某某，沒有共有人，房產(chǎn)證載明的所有權(quán)人也為李某某，且婚姻法及相關(guān)解釋也明確規(guī)定，夫妻一方婚前個人財產(chǎn)不因夫妻雙方長期共同生活而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，故該房產(chǎn)應(yīng)為李某某個人。房產(chǎn)證填發(fā)于雙方登記結(jié)婚之后，僅意味著李某某對房產(chǎn)的所有權(quán)公示于雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間。雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，所償還本息系雙方共同收入償還，應(yīng)認定為張某幫助李某某償還婚前個人的行為，雙方離婚，李某某應(yīng)歸還張某幫助其償還貸款的本息，即婚后共償還本息的一半。

如原告王某某(女)訴被告張某(男)離婚糾紛一案中，王某某在婚前購買房屋一套并支付首付款，婚后以王某某的名義繼續(xù)支付按揭貸款并取得房產(chǎn)證。某基層法院認為，王某某以其名義購買的房屋是在雙方相識以后、登記結(jié)婚之前，婚前婚后均支付有房款，房屋所有權(quán)是在婚后取得，故該房產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)，各享有一半的權(quán)利。因產(chǎn)權(quán)登記在王某某名下，王某某按照評估價值向張某支付相應(yīng)補償款。剩余貸款由雙方各承擔(dān)一半。

一、存在上述情況的主要原因

(一)有關(guān)按揭房屋的法律屬性沒有明確規(guī)定

所謂“按揭”是從國外傳來一種物的擔(dān)保方式,我國法律至今尚未對按揭進行定性。我國的商品房按揭,主要是指“購房人與房產(chǎn)商的房屋買賣關(guān)系、購房人與銀行的借款關(guān)系以及購房人與銀行的按揭關(guān)系”這三種法律關(guān)系。因為從簽訂合同到房屋交付和房產(chǎn)證的頒發(fā)往往存在時間間隔。在此期間,一旦出現(xiàn)結(jié)婚登記時間和交付時間、取得房產(chǎn)證時間相互交叉,離婚時夫妻就會變得復(fù)雜化。這種法律關(guān)系的交錯，造成了按揭房屋成為離婚時財產(chǎn)分割糾紛中的難點所在。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定,離婚時夫妻財產(chǎn)分割僅限于夫妻共同財產(chǎn),因而按揭房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)還是一方婚前個人財產(chǎn),是必須解決的前提。按揭貸款購房涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜,簽訂和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在時間差較大,按揭貸款合同的履行期限較長;一旦結(jié)婚、離婚的事實發(fā)生在這個時間差當(dāng)中時,該房屋應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)或者對該房屋如何處理就成為難題。例如,未完全還清貸款的情況下,購房者是否對房屋擁有完全的所有權(quán)或使用權(quán)?婚前取得房產(chǎn)證和婚后取得房產(chǎn)證,該房屋應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)?按揭房屋的所有權(quán)的界定還涉及到房屋的物權(quán)變動法律關(guān)系,理論界對于僅根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書的取得時間來認定按揭房屋所有權(quán)的取得時間存在爭議。

(二)《婚姻法》司法解釋和各地相關(guān)規(guī)定不統(tǒng)一

根據(jù)我國《婚姻法》第17、18條的規(guī)定,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn),歸夫妻共同所有。而夫妻一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》(下稱《婚姻法解釋(一)》)第19條規(guī)定:“夫妻一方所有的財產(chǎn),不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》(下稱《婚姻法解釋(二)》)第21條規(guī)定:“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。”實際上,這些法律及相關(guān)司法解釋對按揭房在離婚時的分割問題的規(guī)定是模糊且缺乏可操作性的,給予了法官很大的自由裁量權(quán)。而目前在實踐中,對于按揭房屋在離婚案件中的處理,各地又存在著不同的司法性指導(dǎo)意見,不同法院制定的司法指導(dǎo)性意見甚至出現(xiàn)矛盾、沖突的現(xiàn)象,使得各地“同案不同判”的現(xiàn)象屢見不鮮。例如,對于按揭房在離婚案件中的財產(chǎn)性質(zhì),最高人民法院的相關(guān)意見與高院、高院的司法解答所持的觀點就存在不一致。根據(jù)上海市高級人民法院關(guān)于適用《最高人民法院關(guān)于婚姻法若干問題的解釋(二)》中若干問題的解答第6條,夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋,并按揭貸款,產(chǎn)證登記在自己名下的,該房屋仍為其個人財產(chǎn),按揭貸款為其個人債務(wù),婚后配偶一方參與清償貸款,并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。然而,江蘇省高級人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題的討論紀要第13條規(guī)定:夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸,且用個人財產(chǎn)支付首期房款,在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸,如果婚后取得房屋所有權(quán)的,無論登記與一方還是雙方名下,均應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn),離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

二、解決按揭房分割問題的法理分析

(一)婚前取得房產(chǎn)證的按揭房分割處理

關(guān)于一方婚前通過按揭貸款購房,取得房產(chǎn)證,婚后雙方共同還貸的房屋離婚時的分割問題。如原告董某(男)與被告黃某(女)離婚糾紛一案，黃某婚前以個人名義購買了一套商品房，支付了20%首付款后，向銀行辦理了按揭貸款，隨后取得房產(chǎn)證。后雙方結(jié)婚登記，婚后每月均有還貸。后因性格不合產(chǎn)生糾紛，董某訴至法院要求離婚并要求分割上述房屋。筆者認為,根椐《婚姻法》第18條第一項規(guī)定,夫妻雙方?jīng)]有約定的情況下,一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方個人財產(chǎn),婚前一方個人的財產(chǎn),不因婚姻關(guān)系存續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。如果夫妻一方在婚前與房產(chǎn)商簽訂購房合同,繳納首付款,并以個人的名義向銀行貸款,辦理了按揭手續(xù),并將房屋產(chǎn)權(quán)證書抵押給銀行,那么,購房人與房產(chǎn)商間的完成,按揭房屬購房人個人所有。同時,根據(jù)《》第14條關(guān)于物權(quán)變動原則的規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！蔽覈圆粍赢a(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動產(chǎn)物權(quán)變動的原則。不動產(chǎn)的變動,未經(jīng)依法登記的不產(chǎn)生法律效力。依照這一立法精神,按揭房屋所有權(quán)的取得時間就是權(quán)屬證書的取得時間。購房人在婚后用夫妻共同財產(chǎn)償還貸款是履行債務(wù)的行為,不發(fā)生物的變化,按揭房屋的所有權(quán)不因他人參與債的清償而轉(zhuǎn)移。因此,在離婚糾紛中,若購房者已于婚前取得房屋權(quán)屬證書,則該購房者已獲得了房屋的所有權(quán)。婚前付首付款購置房屋并于婚前取得了產(chǎn)權(quán)證,依《物權(quán)法》,應(yīng)確認黃某為房屋所有權(quán)人,其中首付款及婚前還貸為黃某個人財產(chǎn),婚后共同還貸的中的一半應(yīng)返還董某。

(二)婚后取得房產(chǎn)證的按揭房分割處理

關(guān)于夫妻一方婚前以按揭方式購買預(yù)售房屋并交納首付,婚后取得房產(chǎn)證,夫妻雙方共同償還剩余貸款,在離婚時按揭房應(yīng)如何分割的問題,目前我國法律并沒有相關(guān)規(guī)定,爭議也較大。如前案例，原告張某(女)訴被告李某某(男)離婚糾紛一案中，李某某在婚前購買房屋一套并支付首付款，婚后以李某某的名義支付完按揭貸款并取得房產(chǎn)證。該房產(chǎn)加計利息共須還28萬,每月還貸為2500元，婚后還貸18萬元。李某某提起離婚訴訟時,該房產(chǎn)房屋市場價值為78萬。李某某訴至法院,要求與張某離婚并主張房屋是其婚前個人財產(chǎn)。張某則認為房屋是夫妻共同財產(chǎn)。

關(guān)于婚后取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)離婚時如何分割,目前主要有兩種意見:

第一種意見認為應(yīng)認定為一方的個人財產(chǎn)，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。但對于如何補償另一方，認識也存在不一致。一種意見認為：離婚時尚未歸還的貸款為一方的個人債務(wù)，對用夫妻共同財產(chǎn)歸還的部分貸款，應(yīng)返還一半給配偶一方。另一種意見認為：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮房屋增值收益由一方對配偶一方進行合理補償。

第二種意見認為應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。因房產(chǎn)證是不動產(chǎn)所有權(quán)獲得的依據(jù),《物權(quán)法》第14條規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因房產(chǎn)證在婚后獲得所以房屋屬于夫妻共同財產(chǎn),在進行分割時應(yīng)當(dāng)在總的房屋價值減去一方婚前投資之后進行平分。

上述兩種意見,第一種意見更為合理。

第一，根據(jù)合同的相對性，房屋買賣合同，合同的主體一方是購房人，另一方是房地產(chǎn)公司;按揭貸款合同一方是購房人，另一方是銀行。上述合同均是雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上達成合意而簽訂的，房地產(chǎn)公司和按揭貸款銀行在簽訂合同時并不會考慮購房人將來與何人結(jié)婚，特別是銀行是在審查購房人資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的，因而購房人在簽訂合同后與何人結(jié)婚均不影響合同的簽訂與履行。同時，根據(jù)法律規(guī)定任何合同主體之外的一方要想加入到合同當(dāng)中，必須取得合同主體雙方的一致同意，因為這涉及合同的變更。因而與購房人結(jié)婚的，并不當(dāng)然成為上述合同的權(quán)利義務(wù)主體。將按揭房屋認定為一方所有的基礎(chǔ)上，未還債務(wù)也應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)，這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原理。對于婚后實際履行上述合同義務(wù)的非合同主體的配偶，只享有向作為合同主體的配偶主張相關(guān)權(quán)利的權(quán)利。

如果按照第二種觀點，房地產(chǎn)公司對于購房人的配偶有義務(wù)交付房產(chǎn)、按揭貸款銀行有權(quán)向購房人的配偶主張支付房貸，這樣勢必會打破合同的相對性，導(dǎo)致合同關(guān)系和法律關(guān)系的混亂，也違背訂立合同的初衷。

第二，如果僅僅以房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或婚后夫妻共同財產(chǎn)的標準，則可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。根據(jù)客觀情況，房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得與房屋實際交付的時間并不同步，辦理房產(chǎn)證囿于行政審批程序，購房人并不能在簽訂合同或取得房屋的同時獲得自己名下的房屋產(chǎn)權(quán)證書。不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的在于維護交易安全、保護善意第三人的利益，而離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚時將按揭房屋認定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。但將夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間參與還貸的行為按借款處理，僅返還共同還貸部分的一半，并不符合非購房合同一方的本意，變相剝奪了其擁有自己房產(chǎn)或者投資于其他方面而獲益的權(quán)利。因此，對按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮配偶一方還貸所做的貢獻，對其做出公平合理的補償，而不僅僅是返還婚姻關(guān)系期間共同還貸的一半。

如果按照第二種觀點，夫妻雙方對婚前一方按揭貸款所購房屋在婚后取得產(chǎn)權(quán)的享有共同所有權(quán)，則離婚時如果出現(xiàn)房產(chǎn)貶值的情況，按照此種觀點，夫妻中非購房合同一方也要承擔(dān)相應(yīng)的損失。這樣的婚姻關(guān)系無形中就充滿了風(fēng)險。