合同終止押金是否已退還

[案例1]

抵押貸款失敗

合同終止時，沒有押金

用于投資，江小姐喜歡天河區公寓附近的一套小公寓

根據開發商的要求，江小姐預付了兩萬元定金并簽署了認購書。雙方同意江小姐和開發商在10天內簽署正式的購房合同。10天后簽署正式合同時，江小姐又留下了一個念頭。她就抵押貸款達成了協議：她想以20%的首付和80%的貸款購買這套裝修精美的小公寓。開發商必須確保，如果無法按計劃比例批準抵押貸款，購房合同可以終止。開發商欣然同意了江小姐的要求，于是雙方簽訂了合同，江小姐同時支付了20%的首期款

銀行只同意提供貸款限額的50%，即批準的抵押貸款減少了30%。江小姐不得不額外拿出一筆錢來支付這所小房子的首期付款。江小姐問：因為貸款沒有按預期批準，她要求終止購房合同。開發商也是值得信賴的，同意江小姐的要求終止合同并退還了購房價格，但沒有退還定金。開發商認為定金是在訂房時支付的，雙方也在協議書中明確表示這是“定金”。現在江小姐買不起房子了。之前承諾的合同可以終止，但她沒有承諾退還押金。蔣小姐氣憤地將開發商告上法庭

[律師分析]

押金應退還

律師認為，蔣小姐和開發商在簽訂合同前約定，如果80%的房價抵押不能完成，合同可以終止。這樣，簽訂的購房合同實際上是一份有終止條件的合同。根據《合同法》，雙方當事人可以約定對合同的效力附加條件。有終止條件的合同在條件滿足時失效。就姜小姐而言，由于抵押貸款尚未完成，合同可以自然終止。合同終止后，開發商應退還房價和押金。開發商將押金交付和購房合同劃分為兩種不相關的法律關系是錯誤的。保證金只是雙方達成協議的一種擔保形式。它是購房合同的下級合同。效力隨預售合同主合同的變更而變更，并終止。開發商還應將押金退還給蔣小姐

2002年10月，秋生開始按照銀行的要求償還貸款，但開發商沒有按照合同將房子交付給秋生，在秋生的一再催促下,由于種種原因繼續拖延。2004年1月，看到交付日期已經過去了一年多，開發商仍然無法按照合同交付合格的房屋，秋生決定不再等待。根據合同，他要求開發商終止合同，并要求開發商退還他已支付的房款和利息。由于合同明確約定，開發商同意終止合同，退還房款并賠償利息損失。邱生以為這次收購完全解決了，但接下來發生的事情讓他很困惑：兩個月后，他居然收到了貸款銀行的催款單！原來發展商沒有把銀行撥給發展商的貸款資金歸還銀行,，因此，銀行只能找到貸款人秋生的負責人，敦促秋生繼續按時還本付息

[律師分析]

可以直接向法院起訴

律師分析認為秋生與開發商簽訂的購房合同和貸款合同與銀行簽訂的均有效，秋生只與開發商解除購房合同。開發商返還秋生的首期款和利息后，秋生可以要求開發商賠償已支付的銀行按揭部分的銀行貸款本金和利息。對于未支付的銀行貸款本息，開發商必須代表秋生直接向抵押銀行償還秋生。這樣，秋生與銀行之間的法律關系將因提前償還貸款而終止貸款合同。但是，上述做法在實踐中很難操作。建議邱生直接向人民法院提起訴訟，請求撤銷貸款合同。根據中國房地產法律解釋，在取消商品房銷售合同的前提下，買方要求取消相應的抵押貸款合同，他的訴訟請求應該得到法院的支持

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