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寧波
買房簽合同應注意哪些關鍵問題
1、“五證”和“兩書”是否齊全
合同簽訂之前,必須要先確認開發商的“五證”和“兩書”是齊全的,房地產開發商在賣房之前要具有一定的條件,并且需要按照有關規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續,也就是說,只有這群手續都齊備了,它才有資格賣房。
“五證”是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》,“兩書”是指:《住房質量保證書》和《住宅使用說明書》,可不要小看這幾個證書,只有合法進入市場的住宅房,產權才會受到國家保護。
2、是“定金”不是“訂金”
訂金是帶有預付款性質,沒有擔保作用,也不能證明合同成立。一般情況下,訂金通常發生購房者和開發商簽訂認購協議的時候,這時候,付訂金意味著你擁有對這套房子的優先購買權。如果最后你買了這套房子,訂金作為總房款的一部分;否則,不管是哪方違約,訂金都要原數返還。
但是定金則是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式,俗稱保證金。法律規定,購房者違約,定金不予退還,開發商違約,則需要雙倍返還。
3、各個面積的含義
合同中關于房屋面積會有多個數值,不同的數值代表著不同的面積。每一個面積的含義也是不同的。
具體來說,建筑面積=套內建筑面積+公攤建筑面積,這也就是房產證上的面積;而套內面積包括了房內房屋使用空間的面積,墻體面積以及陽臺面積;公攤面積主要指的是整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積了。
4、各種稅費
新房的稅費比較簡單,主要需要繳納的就是契稅,根據房屋面積,小于90平米一般是房款1%,大于90平米是1.5%。
還有房屋維修基金,各地政策不同,收取的規則也略有不同的。
5、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外,還要填上套內面積和公用分攤面積。五、買期房要約定條件和時限
所謂交房有兩層含義:一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。
6、簽約時要注意房屋質量問題
購房者在簽約時,應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容,并將質保書作為合同的附件。
7、簽約時明確物業管理事項
合同中要確定前期物業管理公司,以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。
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