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合同定金的認定及其處理

來源: 律霸小編整理 · 2025-09-22 · 977人看過

定金,是一個法律專業術語,具體是指當事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權利,依約定而向另一方支付的金錢或其他有價物。為了保證債權的實現和債務的履行,當事人可約定定金條款或定金合同

一個合法的定金條款或定金合同必須具備以下幾個條件:

1、雙方關于定金的約定必須訂立合同且采取書面形式。

此合同可以是單獨的完整的合同(定金合同),也可以作為商品房買賣合同的一個條款(定金條款)而存在。當商品房買賣合同為口頭合同時,定金合同也可以用定金收受方即開發商出具的定金收據代替。

2、定金的約定必須是在主合同(即商品房買賣合同)有效成立后才具備法律效力。

如果,商品房買賣合同因某種原因無效、被撤消或者其他原因而消滅,定金的收取均構成了不當得利,應予返還。

3、定金的給付額由雙方當事人約定,但總數不得超過商品房買賣合同中房屋價款總額的20%。

其超過的部分不具有定金的性質,不適用“無權要求返還”或“雙倍返還”的規定,應當按實際數額退還給購房人或者作為預付款使用。

4、定金合同從實際交付定金之日起生效。

所謂的“定金罰則”,是為了加強合同雙方當事人履行合同的心理壓力而制定的法律規則。給付定金一方,即購房人,如不按合同的預約正式訂立合同,或者不履行有效成立的合同的條件(如按時支付房屋價款),或者要求解除有效成立的合同,無權從開發商處收回定金;收受定金的一方,即開發商,如不按合同預約正式訂立合同,或者不履行有效成立的合同,或者要求解除有效成立的合同,則必須向購房人雙倍返還定金。

廣州朱律師提出,在實踐中,定金罰則在認購條款或認購合同中的適用條件應是:如果因為合同一方無故不履行在認購書中約定的時間內,到約定的地點去簽訂商品房買賣合同的義務,或一方擅自改變在認購書中雙方已經確認同意的條款,比如房屋的基本狀況、價款等導致商品房買賣合同無法簽訂的,則系因當事人一方原因造成本約無法簽訂,應對該方適用定金罰則。

如果商品房買賣合同未能簽訂是因為不可抗力,或無法預見的客觀情勢的變化,或雙方就認購書中沒有提及的簽約細節和其他條款,進行協商不能取得一致的原因所造成,則可認定非因一方原因,而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無法簽訂,雙方對此互不承擔違約責任,開發商應將定金原額返還,而不應適用定金罰則。所以,適用這一規則的另一前提就是雙方當事人一方存在過錯。在實踐中,如果買賣雙方經協商同意采用定金罰則,那么對于定金的交付和金額,可以寫進補充協議。

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