《規(guī)定》主要內容

(一)嚴格土地出讓范圍和規(guī)劃管控

《規(guī)定》明確了劃撥、出讓土地的范圍邊界，點明了必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓的用地類型，強調同一宗地有兩個以上意向用地者的必須招拍掛出讓，特別提出商品住宅用地一律以拍賣方式出讓，深化落實了國家有償用地的政策精神，強化了土地市場競爭。

針對出讓前規(guī)劃條件落實的問題，明確了規(guī)劃條件出具的主體、依據(jù)、內容，作為土地出讓及后續(xù)監(jiān)管的前置條件。并結合我省實際工作，提出“涉及兼容一種以上用途的，必須明確各種用途的范圍和比例”、“控制性詳細規(guī)劃未覆蓋區(qū)域，不得出讓商業(yè)性房地產開發(fā)用地”，掃除了土地出讓中的一些盲區(qū)，避免因規(guī)劃條件不清晰造成土地資產價值難以準確評估，并由此帶來的相關腐敗問題。

規(guī)定了有償方式出讓用地的范圍，特別明確了必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓用地的情形，其中商品住宅用地一律以拍賣方式公開出讓。對擬出讓地塊規(guī)劃條件的內容明確了具體要求，規(guī)定未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提供規(guī)劃設計條件的，不得出讓國有建設用地使用權;控制性詳細規(guī)劃未覆蓋區(qū)域，不得出讓商業(yè)性房地產開發(fā)用地。

(二)嚴格土地出讓前置條件的設定

《規(guī)定》進一步嚴申國家關于競買者資格條件設定的相關要求，并專門指出“嚴禁以事先的會議紀要、投資協(xié)議或者招商協(xié)議等為依據(jù)量身定制土地出讓方案，倒置土地出讓決策程序”。規(guī)定了嚴禁在國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓工作中違法違規(guī)設定影響公平、公正競爭的限制性條件。

(三)嚴格土地出讓方案編制和審批

《規(guī)定》強調了土地出讓方案的內容，規(guī)定土地出讓方案必須由州(市)、縣(市、區(qū))人民政府采取集體會審方式審批，為出讓方案審批進一步明確了內容和形式。針對主要領導操縱審批的問題，該條規(guī)定“以會議方式集體決策的，主要領導要末位表態(tài)，以無記名投票方式確定”，有效控制用地審批中的腐敗行為。

(四)嚴格土地出讓底價確定

《規(guī)定》通過嚴格執(zhí)行地價評估、底價確定制度，牢牢把控土地底價“紅線”。該條嚴格規(guī)定了地價評估的原則，要求“評估機構應當獨立出具土地估價報告并嚴格履行電子備案程序”、“嚴禁先議定土地出讓價格再委托評估等做法確定出讓底價”，切實減少政府對地價評估的操縱和干預，確保評估結果的客觀性。改進了土地出讓底價的確定模式，從傳統(tǒng)的納入土地出讓方案審批，調整為“在招標拍賣掛牌出讓活動前1個小時內，由當?shù)卣M織專門決策小組，按照土地出讓方案確定的原則集體確定”，控制了知情人范圍，縮短了底價確定到具體實施的時間，降低了泄密風險、減小了權力干預的可能性。強化了底價確定的責任，“對底價確定的過程及結果，應納入集體決策的記錄文件，存檔備查”，促進自律及監(jiān)督。加強了地價評估機構的責任追究，“建立地價評估機構及從業(yè)人員懲戒和淘汰機制，嚴肅查處土地估價過程中惡意串通、出具虛假證明或者報告等違法違規(guī)行為。對違法違規(guī)執(zhí)業(yè)機構和人員，一律列入“黑名單”，觸犯法律的要追究法律責任”。規(guī)定“拍賣出讓可采取無底價方式，其起叫價即為土地出讓底價”，進一步強化市場競爭。該條首次提出“嚴禁低于基準地價確定出讓底價”，提出了更為嚴格、明確的全省土地出讓底價最低控制線，有效杜絕低價出讓問題。

(五)嚴格土地出讓信息發(fā)布

《規(guī)定》進一步嚴申國家關于土地出讓信息發(fā)布的相關要求，并專門指出“出讓方必須規(guī)范編制并嚴格審查招標拍賣掛牌出讓公告、出讓須知等文書，公告和須知等不得與出讓方案相違背”，要求土地出讓信息必須在省和專業(yè)網(wǎng)站發(fā)布，擠壓違規(guī)操作空間。規(guī)定了土地出讓公告必須于招標拍賣掛牌開始前20日發(fā)布，土地出讓結果必須在招標拍賣掛牌結束后10個工作日內公布。明確了出讓土地公告和出讓結果公開的方式，并且公告和須知等不得與出讓方案相違背。

(六)嚴格土地出讓進場交易

《規(guī)定》明確“必須將土地出讓交易納入公共資源交易平臺實施”，依托規(guī)范的場所、規(guī)則、流程，強化土地出讓的公開、公平與公正性。提出“積極穩(wěn)妥開展土地出讓網(wǎng)上交易試點，在統(tǒng)一規(guī)范的平臺促進土地交易規(guī)范化”，加強現(xiàn)代信息技術的土地交易中應用研究，逐步構建符合我省實際的網(wǎng)上交易平臺，減少人為因素對交易的影響，促進交易規(guī)范化。

(七)嚴格土地出讓合同管理

《規(guī)定》明確了土出讓合同簽訂定的時限、關鍵內容、出讓價款及違約金繳交的相關辦法，強調“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款及違約金的，不得辦理《國有土地使用證》，也不得按出讓價款繳納比例分割辦理《國有土地使用證》”，進一步規(guī)范了相關做法。同時，強化了責任追究，規(guī)定“受讓人逾期不簽訂合同的，取消其競得人(中標人)資格、不退還保證金，土地重新按規(guī)定程序出讓”，杜絕拖欠土地出讓金和“圈占土地”等問題。規(guī)定“對競得土地后不及時簽訂成交確認書或者出讓合同、未按合同約定及時開竣工、未按合同約定的用途或者開發(fā)利用條件建設的，納入企業(yè)誠信檔案，作為土地競買人資格審查的依據(jù)”，對違約問題嚴重的用地者，可根據(jù)情況采取限制其參與新的土地競買活動的措施，強化用地監(jiān)督。

(八)嚴格土地用途和容積率調整

《規(guī)定》明確了規(guī)劃、國土部門間配合工作職責及時限，明確了用地者的責任，促進工作規(guī)范，減少問題發(fā)生。《規(guī)定》要求變更規(guī)劃條件必須由政府常務會議審議決定，控制隨意變更問題;要求變更情況限期向社會充分公示，并由規(guī)劃部門要及時向國土部門通報，強化信息公開與工作聯(lián)動;規(guī)定建設單位要及時向政府和國土部門申報簽訂變更合同、協(xié)議，補繳土地出讓金，對擅自改變規(guī)劃條件或依法變更后不按時申報簽訂變更合同、協(xié)議的用地，國土資源部門可以依法與其解除土地出讓合同，收回土地使用權，將用地者的變更權利與申報責任相統(tǒng)一，促使用地者主動完善土地相關手續(xù)。

(九)嚴格土地出讓收入管理

《規(guī)定》強調了土地出讓收入管理的相關規(guī)定，要求“土地出讓收入全額繳入地方國庫，通過地方基金預算安排支出。任何單位和個人不得以任何名義減免土地出讓價款，也不得以土地換項目、先征后返、獎勵補貼等形式變相減免土地出讓價款”。針對當前一些地方政府PPP運作不規(guī)范、甚至假借PPP等形式與企業(yè)違規(guī)合作開發(fā)土地問題，規(guī)定“更不得以任何方式讓企業(yè)參與土地出讓收益分成”，遏制違規(guī)、腐敗苗頭。

(十)嚴格查處土地出讓違法違紀行為

《規(guī)定》進一步強調嚴肅查處違法違紀行為要求和重點環(huán)節(jié)，強化違規(guī)干預土地出讓記錄報告制度、重大情況報告制度、終身負責制度“三項制度”在土地出讓領域的深化落實，要通過問責和司法手段，嚴肅查處打擊土地出讓領域違法違紀及腐敗行為。

總之，上述《規(guī)定》的各條款均于法有據(jù)，其最大特點就是公開運行、集體決策、可操作的監(jiān)督和追究機制，明確規(guī)定要求“進場交易”，依法公開透明，避免暗箱操作，進一步規(guī)范政府行政權力。下步將進一步依照相關法律制度深化研究土地出讓管理的制度措施，不斷研究完善還不夠細致，操作性還不夠強的內容。