我國的拆遷稅收政策是怎樣的

學習《關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知?財稅[2007]61號?》

原文：

一、本通知所稱企業政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉讓收入。

學習：1、政策性搬遷收入概念不清楚。當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，這個概念不是十分準確，因為搬遷后，新成立的企業、房地產項目、公建項目等等，都有新的城市規劃批文。所以這里的定義不是十分清楚。

舉例一：某酒店A經營不善，但是當地房地產項目非?；馃幔虼擞砷_發商B準備購買酒店大樓，然后進行“大證換小證”業務，就是將酒店改造成小戶型公寓，分割對外出售。這里面開發商B肯定會取得一系列的政府規劃方面的批文，如果酒店A享受本條款，那省掉的所得稅可就不是一星半點了。

2、從政府取得的是搬遷補償收入，從市場取得的是土地轉讓收入。這里面可是有分別的。因為搬遷改造項目，一般在土地上都會有一些房屋建筑物、場地、圍墻、道路覆蓋等等。如果從政府取得，這些都會包括在補償收入之內。但是從市場取得，這些就不被包括了。

這里面可以看出，鼓勵企業從政府取得補償，可能這也是這個文件的宗旨。但是從市場取得，通常會是一個整體的補償收入，如何區分土地和非土地的補償收入?按照什么比例，比如面積、帳面原值、評估價值等等，這個文件里面沒有明確。甚至企業可以這樣解釋：別人買的只是地，至于地上的建筑物等等需要全部拆毀，所以可以看作地上部分的補償收入為零，但是這樣的解釋稅務機關會確認嗎?不知道。

原文：

二、對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

(一)搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地(以下簡稱重置固定資產)，以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅所得額。

學習：

1、這里的界定不是很清楚。只規定了與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地，沒有規定規模、價值，因此可能發生原年生產能力30萬混凝土，搬遷后生產能力300萬混凝土的現象。而按照這個文件，新增加生產能力所花費的資金完全可以在補償收入中直接扣除。按照這種理解，幾乎獲得搬遷受益的企業恐怕是不會多了。

2、準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，這里面的扣除標準只列舉了三項，但是對于大量的細節沒有明確，例如：1、由于拆遷而對外支付的賠償(比如原場地已經對外出租，賠償的款項);2、由于拆遷產生的稅金;3、新場地必須購置的低值易耗品;4、搬遷過程中產生的搬遷費用;5、新場地不是購置而是出租的情況等等。

3、對于搬遷過程中發生損失應當如何處理。樓主業列舉的以前的一些規定。但是對于本文來說，只有一句話：“其余額計入企業應納稅所得額”。至于這句話怎么理解，恐怕各有不同。但是理解成損失也計入企業應當稅所得額應當不為過吧。需要這里再明確一下，不要給基層太大的理解和發揮空間。

原文：

(二)企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業應納稅所得額。

學習：1、很多企業可以購買與企業有關的或者無關的固定資產，扣減補償收入至零或者負數，然后在對外出售該固定資產，按照本文第(四)條可以在所得稅前扣除，從而達到規避或者叫逃避所得稅的目的。沒法子，不管是有意還是無意，這個文件就是這么規定的。

原文：

(五)搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

學習：1、這里面沒有明確應當采用什么方法進行核算，權責還是收付。詳細說來，在五年內完成搬遷的情況很多，有完成改造的，也有沒有完成改造的。改造完畢的好說，沒有完畢的呢?企業說我還需要購買什么什么東西，計劃、報告等手續齊全，這種時候應當怎么辦?

2、五年內沒有完成搬遷的應當怎么辦?不知道。

附件一：財政部?國家稅務總局關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知

財稅[2007]61號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為支持城市的規劃改造工作，經研究，現將企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題明確如下：

一、本通知所稱企業政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉讓收入。

二、對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

(一)搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地(以下簡稱重置固定資產)，以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅所得額。

(二)企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業應納稅所得額。

(三)搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

(四)搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。

(五)搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

三、對于符合西部大開發、高新技術企業等企業所得稅優惠政策的搬遷企業，其取得企業搬遷收入，在審核企業享受稅收優惠政策有關主營業務收入占總收入比例的條件時，不計入企業的總收入。

四、主管稅務機關要對企業取得的政策性搬遷補償收入和原廠土地轉讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置固定資產和購置其他固定資產等。

五、本通知印發之前已做稅務處理的，不再調整;尚未進行稅務處理的，按照本通知的規定執行。

請遵照執行。

財政部?國家稅務總局

二〇〇七年五月十八日

附件二：視野?js_Dal版主的學習筆記

關于企業政策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知

財稅[2007]61號

一?定義

企業政策性搬遷收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉讓收入。

備注：

1.?搬遷原因：政府城市規劃、基礎設施建設等原因

2.?收入形式包括兩種：

(1)?規定標準的政府拆遷補助

(2)?搬遷企業通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉讓收入?！铩铩?/p>

對于搬遷政府類補助項目符合所得稅的一貫原則，而對于搬遷企業取得土地轉讓收入可謂是極大的利好，尤其在目前土地價格看漲的前提下是推動企業特別是老國有企業重新煥發的一個良好契機，推進企業拓展產能，促進企業技術進步，另一個方面也促進著土地供應，促進房地產市場健康有序的發展。

按照此文目前最為受益的莫過于首-鋼搬遷。

二?納稅處理

對企業取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

1.?搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地(以下簡稱重置固定資產)，以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅所得額。

2.?企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業應納稅所得額。

3.?搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

編者注：一個計劃或立項報告，停留在紙面上的東西，每個搬遷企業都應該會有類似的東西。

4.?搬遷企業利用政策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。

5.?搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。

小結：搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其企業取得的政策性搬遷收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產，安置職工費用等支出，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，按規定購入固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。

筆者注：對于政策性搬遷收入而言，實質上是一種為有明確用途的財政補貼，國家鼓勵國有企業進行搬遷進行改造，通過自身能力進行自救和改造，從而省去了國家資本金的投入，通過土地置換方式推動企業的二次重生。從實際執行情況來看，這筆搬遷收入(土地收入)，其主要限定用途為資本性支出，少數費用性支出(安置職工費用)，其實質并未對企業當期的正常經營產生的所得稅費用支出產生影響。

其中幾個特別名詞需要進行定義：

①規劃搬遷年度：如何定義，如何確認

②計劃或立項報告：什么人指定，向誰立項

筆者補充：6.?搬遷過程中發生損失的所得稅處理

①對內資企業而言，當搬遷補償款不足以彌補企業因搬遷而發生的費用和損失時，依據國家稅務總局第13號令《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定，可以在經過稅務機關審批后作為財產損失稅前扣除。

該辦法第9條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失由該級政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批。

該辦法第44條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：(一)有明確的法律、政策依據;(二)不屬于政府攤派。

該辦法第45條規定，企業因政府規劃搬遷、征用，依據下列證據認定財產損失：(一)政府有關部門的行政決定文件及法律政策依據;(二)專業技術部門或中介機構鑒定證明;?(三)企業資產的賬面價值確定依據。

②?對外商投資企業而言，根據國家稅務總局《關于取消及下放外商投資企業和外國企業以及外籍個人若干稅務行政審批項目的后續管理問題的通知》(國稅發?[2004]80號)第十條的規定，外商投資企業財產損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業發生財產損失的，在向主管稅務機關報送年度所得稅申報表時，應就其財產損失的類型、程度、數量、價格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時附送企業內部有關部門的財產損失鑒定證明資料等，若涉及由企業外部造成財產損失的，還應附送企業外部有關部門、機構鑒定的財產損失證明資料。主管稅務機關檢查企業所得稅納稅情況時，應就企業財產損失進行重點檢查。對企業列支的財產損失，凡沒有提供上述情況說明資料的，又沒有辦法實際取證，可以進行納稅調整。

特別提醒：因搬遷重置需要一個時間過程，經常會跨越納稅年度，就會出現停用，不需使用的固定資產，在所得稅處理時需要特別注意：

1.對搬遷過程中原有的固定資產拆除不再使用的，應作為當期搬遷損失，申請稅前扣除。

2.對于搬遷過程中需要拆除重新安裝，停用的固定資產，應按稅法規定暫停提取折舊。

三?特殊問題

對于符合西部大開發、高新技術企業等企業所得稅優惠政策的搬遷企業，其取得企業搬遷收入，在審核企業享受稅收優惠政策有關主營業務收入占總收入比例的條件時，不計入企業的總收入。

四?稅務管理

主管稅務機關要對企業取得的政策性搬遷補償收入和原廠土地轉讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置固定資產和購置其他固定資產等。

相關政策：

對內資企業而言，當搬遷補償款不足以彌補企業因搬遷而發生的費用和損失時，依據國家稅務總局第13號令《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定，可以在經過稅務機關審批后作為財產損失稅前扣除。

??該辦法第9條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失由該級政府所在地稅務機關的上一級稅務機關審批。

??該辦法第44條規定，因政府規劃搬遷、征用等發生的財產損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：(一)有明確的法律、政策依據;(二)不屬于政府攤派。

??該辦法第45條規定，企業因政府規劃搬遷、征用，依據下列證據認定財產損失：(一)政府有關部門的行政決定文件及法律政策依據;(二)專業技術部門或中介機構鑒定證明;

筆者注：

關于稅務管理的幾點看法

1.?關于權限的問題

13號令為了限制地方政府在搬遷處理問題上的擅自行政職能擴大化，特別是當時出現了湖南嘉禾縣違法拆遷案，強調了其審批職能由上級稅務機關承擔，從而一定程度上避免稅務管理受到當地政府的影響。

而本文對搬遷收入的遞延化，及其開支范圍的審核強調為主管稅務機關，且沒有規定相應的罰則，因此一定程度上會滋長地方政府的拆遷沖動，與當前控制房地產的大氣候相違背，因為畢竟“政府城市規劃、基礎設施建設”，是一個很寬泛的概念。

2.?關于日常管理

由于搬遷后重置需要很長的時間段(6個年度)，其相應的收入的使用需要一定的管理模式去監控，本文對搬遷計劃，款項的使用未明確如備案，臺帳制度，是否需要中介機構的鑒證證明，這對于稅務管理而言，無疑是放松了管理，這本身對于企業在處理稅務爭議上缺乏一定的保護機制。

3.?關于搬遷的特別支出未明確

對于房屋租賃，有“不破租”的規定，因此對于政府搬遷而言，除了對企業本身而言存在搬遷問題，對于承租企業的租賃戶也存在搬遷補償，而且對于這部分搬遷補償如何規定，如何在管理上進行限定，防止企業編制虛假支出，從而偷逃國家稅款，特別是對于私營企業。

五?政策銜接

本通知印發之前已做稅務處理的，不再調整;尚未進行稅務處理的，按照本通知的規定執行。

六?相關稅種

1.營業稅

截至目前，對搬遷補償費是否要交納營業稅的問題，在國家級的稅務文件中尚無明確規定。唯一一項內容比較接近的文件是國家稅務總局于1997年發布的《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》(國稅函[1997]87號)，該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產——其他土地附著物”稅目征收營業稅。另外，根據《營業稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發?[1993]149號)的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅(有人將其理解為對被收回土地使用權的補償不征收營業稅)。

近年來，一些地方的稅務機關自行制定了一些搬遷補償款項營業稅稅務處理的規定。例如福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》(閩地稅發?[2004]63號)規定：一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

由于目前尚無搬遷補償費營業稅稅務處理的統一政策，可建議企業在遇到此類業務時多與主管稅務機關及其專管員溝通，并根據溝通結果確定如何進行稅務處理;同時在審計中應注意了解被拆遷房地產所在地的地方稅務機關對于相關營業稅稅務處理有無作出地方性規定。

2.土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第8條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第11條進一步規定：此處所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。《關于印發<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發(1995)110號)規定“因城市市政規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，免征土地增值稅。根據城市規劃、污染、擾民企業(主要是指企業產生的過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定的危害)需要陸續搬遷到城外，有些企業因國家建設需要也進行搬遷。這些企業要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規劃需要，存在許多困難，如人員安置、搬遷資金不足等;而且大都是一些老企業，這個問題就更突出。為了使這些企業能夠易地重建或重購房地產，對其自行轉讓原有房地產的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。”

南京市地稅局網站這樣規定：因城市實施規劃、國家建設需要而依法征用的房地產或收回的土地使用權，或因同樣原因而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的，經所在地市(縣)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

由上述規定可知，企業從政府收到的搬遷補償款項，在絕大多數情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應以原房地產所在地稅務機關的批文為準。

3.?外資所得稅

在外商投資企業和外國企業所得稅方面，規范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局《關于外商投資企業和外國企業取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》(國稅函[2003]115號)。

該文件的內容如下：

①?企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產(以下稱重置固定資產)的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業重置固定資產的原價。

②?企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》第?44條的規定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

4.?個人所得稅

《關于個人取得被征用房屋補償收入免征個人所得稅問題》(國稅函[1998]428號)規定：

按照城市發展規劃，在舊城改選過程中，個人因住房被征用而取得的賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。

《關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅[2005]45號)規定：

對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

七?財務處理

《關于企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》(財企[2005]123號)規定：

一、企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款。

二、企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，區分以下財政部文件情況進行處理：

(一)因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款;

(二)機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款;

(三)企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款;

(四)用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。

三、企業搬遷結束后，專項應付款如有余額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享;專項應付款如有不足，應計入當期損益。

企業收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。