如果房屋的所有權(quán)發(fā)生爭議的，人民法院不能拍賣

強(qiáng)制拍賣過程大致可分為以下階段：

1、評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格是拍賣的前置程序。在對(duì)被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)評(píng)估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可向法院請(qǐng)求復(fù)議，法院再要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。

2、作出強(qiáng)制拍賣的決定

價(jià)格評(píng)估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評(píng)估價(jià)格將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請(qǐng)執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對(duì)以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財(cái)產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價(jià)格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并有效控制變賣的價(jià)款。在實(shí)際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財(cái)產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準(zhǔn)許，但不是應(yīng)當(dāng)。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽(yù)程度，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時(shí)間，同時(shí)，法院在得款后，才能將查封財(cái)產(chǎn)予以解除查封，確保申請(qǐng)人的合法權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)。

3、確定和委托拍賣機(jī)構(gòu)

對(duì)拍賣機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會(huì)法人股若干問題的規(guī)定》(以下簡稱若干規(guī)定)和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。拍賣上市公司的股份，應(yīng)嚴(yán)格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理。法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。法院拍賣其它財(cái)產(chǎn)，首先應(yīng)采取當(dāng)事人主義。雙方不能達(dá)成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣機(jī)構(gòu)。

拍賣機(jī)構(gòu)確定后，法院與拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，簽訂《委托拍賣合同》。委托拍賣合同必須是書面的，應(yīng)當(dāng)載明拍賣的標(biāo)的、拍賣傭金、拍賣價(jià)款的支付等必備條款。

4、發(fā)布公告與展示標(biāo)的

拍賣機(jī)構(gòu)接受法院委托后，將嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定進(jìn)行拍賣公告和拍賣展示。對(duì)拍賣方案、拍賣公告等重大事項(xiàng)，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

5、確定拍賣保留價(jià)

在拍賣會(huì)召開之前，法院應(yīng)當(dāng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價(jià)并告知拍賣機(jī)構(gòu)。拍賣保留價(jià)應(yīng)等于或低于評(píng)估價(jià)，不能超出評(píng)估價(jià)。拍賣保留價(jià)是拍賣成交的最低價(jià)限，拍賣的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據(jù)市場情況，確定再次拍賣的保留價(jià)。

6、舉行拍賣會(huì)

舉行拍賣會(huì)時(shí)，法院一般應(yīng)派員到場監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄;拍賣機(jī)構(gòu)亦可邀請(qǐng)公證員到場進(jìn)行公證。拍賣成交的，由拍賣機(jī)構(gòu)與買受人簽訂成交確認(rèn)書，并即時(shí)錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意。

7、確認(rèn)拍賣結(jié)案

對(duì)拍賣結(jié)果，法院應(yīng)依法進(jìn)行審查，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機(jī)構(gòu)，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效;若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應(yīng)確認(rèn)拍賣結(jié)果。拍賣結(jié)果確認(rèn)后，法院應(yīng)配合拍賣機(jī)構(gòu)將拍賣標(biāo)的交付買受人。拍賣的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)的，由拍賣機(jī)構(gòu)直接交付給買受人，是不動(dòng)產(chǎn)或特定動(dòng)產(chǎn)的，由法院負(fù)責(zé)將拍賣標(biāo)的占有人清除，并辦理變更登記手續(xù)。

要是你還有什么不明白的地方，不妨向我們律霸網(wǎng)的律師進(jìn)行咨詢。